Lagebericht

1. Gegenstand und Zwecksetzung des Unternehmens
   
   Gegenstand und öffentliche Zwecksetzung der Gesellschaft sind die Planung der Sennestadt in ihrer Gemarkung Sennestadt der Stadt Bielefeld, ihre Durchführung und alle hierzu erforderlichen Geschäfte, insbesondere auch der An- und Verkauf von Grund und Boden, die baureife Aufschließung von Grundstücken zur Gewinnung von Bauland sowie die Verpachtung und sonstige Verwertung von Grundstücken.Die Gesellschaft verfolgt ausschließlich und unmittelbar gemeinnützige Zwecke. Ihr Geschäftsbetrieb ist nicht auf die Erzielung eines Gewinns gerichtet.
   




2. Geschäftsverlauf
   
   Das Geschäftsjahr 2009 ist geprägt durch:
   
   • Die Entwicklung und Vermarktung der Baugebiete in Sennestadt
   • Die Vermietung und Verpachtung
   • Das Engagement im Stadtumbauprozess Sennestadt
   • Die Anträge auf Mittel aus dem Konjunkturpaket II
   • Die Moderation des gesamtstädtischen Prozesses Masterplan Wohnen

   
   

   • Personalsituation
     
     Die Gesellschaft arbeitet seit dem 01.10.2006 mit Herrn Bernhard Neugebauer als alleinigem Geschäftsführer, Herrn Uwe Scheele, der im Rahmen einer geringfügigen Tätigkeit seit dem 01.01.2007 die Prokura wahrnimmt und mit der Assistentin der Geschäftsführung Frau Beatrix Richter.
     
     
     
   • Baugebiete
     
     Zur besseren Präsentation der Baugebiete hat die Sennestadt GmbH ihre Öffentlichkeitsarbeit verstärkt. Der Internetauftritt www.sennestadt-gmbh.de ist fertig gestellt worden, Grundstücke werden im Internetportal www.immowelt.de und in örtlichen und überörtlichen Anzeigern sowie auf den Immobilientagen in der Stadthalle Bielefeld angeboten. Zusätzlich sind Flyer für die Baugebiete erstellt worden und die Imagewerbung für den Stadtbezirk wird verstärkt. Im Baugebiet Dalbker Allee wird das ehemalige Schulgrundstück überplant, nachdem es von der Stadt Bielefeld zurückgekauft worden ist. Seit Ende 2009 ist auf der Fläche die Errichtung von 12 Einfamilienhäusern möglich. Der geplante Verkauf von vier Doppelhausgrundstücken ist nicht realisiert worden. Im Baugebiet Keilerweg hat sich die Nachfrage belebt. Es sind nicht die geplanten fünf, sondern sieben Grundstücksverkäufe realisiert worden. Das Angebot von fünf Minimalhäusern auf dem Dünenzug beidseitig des Hauses Keilerweg 44 stößt auf großes Interesse, hat aber noch zu keinem Abschluss geführt. Im Baugebiet Sprungbachstraße / Ecke Keilerweg entsteht ein Gebäude mit neun Sozialwohnungen. Die sehr hohe Wohnungsnachfrage macht den Bedarf an modernen Sozialwohnungen im Stadtbezirk Sennestadt deutlich. Die letzten zwei Grundstücke für Doppelhaushälften stehen noch zum Verkauf. Im Gewerbegebiet Am Beckhof ist die Vermarktung von Gewerbeflächen aufgrund der allgemeinen wirtschaftlichen Situation nicht gelungen. Verhandlungen mit Interessenten sind letztlich unverbindlich geblieben. Die Vermarktung des Schillinggeländes erfordert zunächst eine qualifizierte Planung. Die Entwicklung des Geländes wird im Zusammenhang mit dem Förderprojekt Stadtumbau Sennestadt verfolgt. Die Sparkasse Bielefeld ist zwischenzeitlich als Eigentümerin der benachbarten Fläche involviert und bereit, sich finanziell an der Qualifizierung der Fläche zu beteiligen. Gespräche über ein innovatives Energiekonzept sind mit den Stadtwerken Bielefeld aufgenommen worden.

   
   

   • Vermietung und Verpachtung
     
     Im Anlagevermögen der Sennestadt GmbH befinden sich 26 verpachtete Grabelandgrundstücke am Ramsbrockring in einer Gesamtgröße von 8.211 m² und darüber hinaus 3 Erbpachtgrundstücke im Wochenendgebiet Markengrund.
     
     Das Gebäude Elbeallee 70 befindet sich seit der Errichtung im Jahr 1957 im Eigentum der Sennestadt GmbH. Es ist im Erdgeschoss an die Stadt Bielefeld für die Stadtteilbibliothek sowie im Untergeschoss an den Sennestadtverein e. V. vermietet.
     
     Das Gebäude Sennestadtring 15a ist nach der Sanierung im Obergeschoss an das Stadtteilmanagementbüro vermietet. Im Untergeschoss befindet sich ein kleiner Fernsehladen. Die größte Fläche im Untergeschoss steht seit dem Auszug der Firma Schlecker leer und ist zwischenzeitlich für das Jugendprojekt “Open Pavillon 2009″ im Rahmen des Stadtumbauprozesses genutzt worden.
     
     Das Sennestadthaus ist bis auf wenige Einzelbüros voll vermietet. Für einen gekündigten Mietvertrag ist ohne Zeitverzug ein neuer Mieter gefunden worden. Die Evaluation der vier Mobilfunk-Standortverträge ist an eine Beratungsfirma vergeben worden.
     
     
     
   • Stadtumbau Sennestadt
     
     Da die Stadt Bielefeld der Sennestadt GmbH die städtebauliche Entwicklungsaufgabe für den Stadtbezirk Sennestadt übertragen hat, ist sie im Steuerungsgremium des Stadtumbauprozesses vertreten und wirkt bei nahezu allen Maßnahmenvorschlägen mit.
     
     Die Ufergestaltung des Sennestadtteiches mit Seeterrassen und Lunagarten ist die erste investive Stadtumbaumaßnahme. Diese wird von der Sennestadt GmbH als Eigentümerin der Flächen kostenneutral bearbeitet. Mit der Ausschreibung der Leistungen wird zum Jahresende begonnen. Darüber hinaus ist ein freiraumplanerischer Wettbewerb in Vorbereitung. Die Sennestadt GmbH verfolgt die Image fördernde Aktivierung der Grünräume zu einer Park- und Spiellandschaft und deren Einbindung in das gesamtstädtische Konzept StadtParkLandschaft.
     
     Im Arbeitskreis Wohnen beteiligt sich die Sennestadt GmbH an der Konkretisierung der Ergebnisse des gesamtstädtischen Prozesses Masterplan Wohnen. Es gilt, konkrete Ziele für die Entwicklung von Qualitäten für das Wohnen in Sennestadt zu formulieren.
     
     Ein besonderer Arbeitsschwerpunkt ist die künftige Gestaltung der Paderborner Straße. Im Hinblick auf die äußere Erschließung des Schillinggeländes wird ein Rückbau auf Zweispurigkeit mit Abbiege- bzw. Einfädelspuren sowie oberirdischen Querungsmöglichkeiten angestrebt.
     
     Die Bemühungen um die Stärkung der Attraktivität des Handels und der Nahversorgung werden fortgesetzt. Dazu gehört die Beteiligung an der Diskussion um ein Leerstandsmanagement sowie die Unterstützung der neu gegründeten Werbegemeinschaft Sennestadt.
     
     
     
   • Konjunkturpaket II
     
     Ein Maßnahmeantrag der Sennestadt GmbH zum Konjunkturpaket II bezieht sich auf den demographiefesten Umbau der ehemaligen Heideblümchenschule in Kombination mit einer energetischen Sanierung des historischen Gebäudes. Dieser Antrag ist vom Rat der Stadt Bielefeld nicht weiter verfolgt worden.
     
     Ein Bewilligungsbescheid für die darüber hinaus beantragte energetische Sanierung des im Eigentum der Sennestadt GmbH befindlichen Gebäudes der Stadtteilbibliothek Sennestadt liegt vor. Die Arbeiten werden in enger Abstimmung mit der Stadtbibliothek ausgeführt. Es ist geplant, den investiven Eigenanteil über eine Mieterhöhung zu kompensieren.
     
     
     
   • Masterplan Wohnen
     
     Die Sennestadt GmbH ist seit 2006 im gesamtstädtischen kooperativen Prozess Masterplan Wohnen involviert. Seit 2009 hat der Geschäftsführer der Sennestadt GmbH in diesem informellen Netzwerk Workshops zu den Themen “Wohnen und Bauleitplanung” sowie “Wohnen und Umwelt” moderiert. Die Reihe wird mit dem Thema “Wohnen und Stadtumbau” fortgesetzt.
     
     
     
3. Lage der Gesellschaft
   
   • Ertragslage
     
     Bei der Vermarktung von Grundstücken ist das Verkaufsziel nur im Baugebiet Keilerweg übertroffen worden, insgesamt bleiben die Erlöse aus Grundstücksverkäufen jedoch hinter der Planung zurück. Es kann eine Überdeckung von 164 T€ erzielt werden.
     
     Der Ertrag aus der Vermietung der im Anlagevermögen befindlichen Gebäude ist gegenüber dem Vorjahr um 26 T€ auf 526 T€ gesunken. Hierfür ist insbesondere der Leerstand im Gebäude Sennestadtring 15a ursächlich. Aus der Vermietung von Gebäuden kann insgesamt eine Überdeckung von 252 T€ ausgewiesen werden.
     
     Um das mit der Sanierung des Sennestadthauses in den Jahren 2006 und 2007 entstandene strukturelle Problem der Gesellschaft zu lösen, hat die Stadt Bielefeld im Jahr 2009 einen Zuschuss in Höhe von 1.120 T€ zur Tilgung endfälliger Darlehen gewährt und nimmt das ursprünglich gewährte Liquiditätsdarlehen nicht in die Eröffnungsbilanz der Stadt Bielefeld auf.
     
     Der Geschäftsbereich enthält wesentlich die Personalkosten und sonstige Aufwendungen. Der erhöhte Personalaufwand resultiert aus höheren Aufwendungen für die Altersversorgung und Weiterbelastungen von der Stadt Bielefeld.
     
     Die Ertragslage wird auch durch die Veränderung von Rückstellungen beeinflusst. Im Rahmen der Zentrumssanierung Sennestadts hat sich die Gesellschaft verpflichtet, eine Kostenbeteiligung in Anlehnung an die nicht förderungsfähigen Aufwendungen an die Stadt Bielefeld zu leisten. Die hierfür gebildete Rückstellung in Höhe von 243 T€ kann auf 100 T€ reduziert werden, da die Stadt Bielefeld eine geringere Inanspruchnahme erwartet.
     
     Aufgrund einer Brandschau im Sennestadthaus sind alle Innentüren des Gebäudes abzudichten und mit einer Rauchschutzmechanik zu versehen. Hierfür sind 23 T€ zurückgestellt worden.
     

   
   

   • Finanz- und Vermögenslage
     
     Das lang- und mittelfristig gebundene Vermögen der Sennestadt GmbH besteht wesentlich aus den vermieteten Immobilien und beträgt 21,4 % der Bilanzsumme. Es hat sich um den Betrag der Abschreibungen verringert.
     
     Das kurzfristig gebundene Vermögen erhöht sich insgesamt deutlich – insbesondere bei den liquiden Mitteln durch den von der Stadt Bielefeld gewährten Zuschuss. Eine geringe Erhöhung der zum Verkauf bestimmten Grundstücke ergibt sich aus dem Saldo vom Ankauf des ehemaligen Schulgrundstücks und dem Abverkauf von Baugrundstücken. Die Kosten für Erschließungsmaßnahmen in den Baugebieten steigen ebenfalls gering.
     
     Insgesamt wird ein Jahresüberschuss in Höhe von 1.586 T€ erzielt, der – bereinigt um den positiven Effekt der städtischen Unterstützungsleistung – lediglich 10 T€ betragen würde. Damit erhöht sich die Eigenkapitalquote von 6,8 % auf 15,8 %. Die Bankdarlehen valutieren zum 31.12.2009 mit 6.357 T€ und machen damit 37,6 % der Bilanzsumme aus. Die von Grundstückskäufern erhaltenen Anzahlungen auf Erschließungskosten erhöhen sich auf 6.525 T€ und betragen damit 38,6 % der Bilanzsumme.
     




4. Nachtragsbericht
   
   Über diese Entwicklungen hinaus sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung eingetreten, die Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage haben.
   




5. Voraussichtliche Entwicklung, Chancen und Risiken
   
   Bei der Vermarktung der im Umlaufvermögen befindlichen Grundstücke ergeben sich Absatzrisiken, die insbesondere von der zukünftigen konjunkturellen Entwicklung und der allgemeinen Nachfrage nach Eigenheimen und Gewerbegrundstücken beeinflusst werden. Aus laufenden Projekten ergeben sich spezielle Risiken, die soweit möglich, im Rahmen von Rückstellungen berücksichtigt worden sind.
   
   
   
   Im Jahr 2010 werden für Erschließungsmaßnahmen insgesamt voraussichtlich 276 T€ investiert. Dem stehen geplante Einnahmen aus Grundstücksverkäufen in Höhe von 1.049 T€ gegenüber. Auf diese Weise wird die Liquiditätssituation der Gesellschaft weiter verbessert, um endfällige Darlehen künftig bedienen zu können.
   
   Die Konsolidierung der Gesellschaft wird mit dem Wirtschaftsplan 2010 und der mittelfristigen Finanzplanung bis 2014 weiter verfolgt. Die zeitliche Durchführung von Erschließungsmaßnahmen orientiert sich dabei am jeweiligen Stand der Grundstücksvermarktung. Der Wirtschaftsplan 2010 sieht ein Defizit von 55 T€ vor. In der mittelfristigen Finanzplanung werden die nachhaltigen Bestrebungen der Gesellschaft zur Bewältigung der strukturellen Probleme deutlich.
   
   
   
   Im Rahmen des Förderprogramms “Stadtumbau West” wird weiter daran gearbeitet, dem Stadtbezirk Sennestadt eine nachhaltige Zukunftsperspektive zu geben. Der erzielbare Imageeffekt wird die Vermarktung der baureifen Grundstücke voraussichtlich erleichtern.
   

Bielefeld, den 22.02.2010



Sennestadt Gesellschaft mit beschränkter Haftung

gez. Bernhard Neugebauer