Lagebericht

für das Geschäftsjahr 2008

der Sennestadt Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Bielefeld

1. Gegenstand des Unternehmens

Gegenstand und öffentliche Zwecksetzung der Gesellschaft sind die Planung der Sennestadt in ihrer Gemarkung Sennestadt der Stadt Bielefeld, ihre Durchführung und alle hierzu erforderlichen Geschäfte, insbesondere auch der An- und Verkauf von Grund und Boden, die baureife Aufschließung von Grundstücken zur Gewinnung von Bauland sowie die Verpachtung und sonstige Verwertung von Grundstücken. Die Gesellschaft verfolgt ausschließlich und unmittelbar gemeinnützige Zwecke. Ihr Geschäftsbetrieb ist nicht auf die Erzielung eines Gewinns gerichtet.

2. Geschäftsverlauf

Das Geschäftsjahr 2008 ist geprägt durch:
- Die Instandsetzung des Gebäudes Sennestadtring 15a.
- Die Entwicklung und Vermarktung der Baugebiete in Sennestadt.
- Das Engagement im Stadtumbauprozess Sennestadt.

Personalsituation

Die Gesellschaft arbeitet seit dem 01.10.2006 mit Herrn Bernhard Neugebauer als alleinigem Geschäftsführer, Herrn Uwe Scheele, der im Rahmen einer geringfügigen Tätigkeit seit dem 01.01.2007 die Prokura wahrnimmt und mit der Assistentin der Geschäftsführung Frau Beatrix Richter. Der Vertrag des Geschäftsführers ist im lau­fenden Jahr um weitere fünf Jahre bis zum 30.09.2013 verlängert worden.

Instandsetzung des Gebäudes Sennestadtring 15a

Für die Instandsetzung des Gebäudes ist im Jahr 2007 eine Rückstellung in Höhe von 125 T€ gebildet worden. Um die weitere Vermietung abzusichern bzw. eine Neuvermie­tung des Obergeschosses zu ermöglichen, sind im Jahr 2008 zahlreiche Dach- und Mau­erwerksarbeiten durchgeführt worden. Die Instandsetzung ist damit nahezu abgeschlos­sen und die Rückstellung ist in diesem Zuge aufgebraucht. Im Frühjahr 2009 werden noch geringfügige Restarbeiten vorgenommen, so dass die beschlossene Bausumme von maximal 144 T€ nicht überschritten wird.

Baugebiete

Im Baugebiet Dalbker Allee ist der Endausbau der Straßen abgeschlossen und das Straßenbegleitgrün angepflanzt worden. Die provisorische Straßenbeleuchtung hat ihre endgültige Ausprägung erhalten und die Straßenbaulast ist auf die Stadt Bielefeld über­tragen worden.

Lediglich im Bereich des Anschlusses der Straße Am Brockhoff an die Morsestraße wer­den Straßenendausbau, Straßenbegleitgrün und Straßenbeleuchtung erst beauftragt, wenn die letzten sieben Doppelhausgrundstücke vermarktet sind.

Im Wirtschaftsjahr 2008 sind von geplanten sechs nur drei Doppelhausgrundstücke ver­kauft worden. Aufgrund der verstärkten Nachfrage nach Einfamilienhausgrundstücken ist Ende 2008 Bewegung in die Entwicklung des Schulgrundstücks gekommen. Es wird mit dem Ankauf und der Entwicklung des Grundstücks in 2009 und einer Vermarktung ab 2010 gerechnet.

Im Baugebiet Keilerweg sind die geplanten drei Grundstücksverkäufe realisiert worden.  Um die Vermarktung der hochwertigen Grundstücke zu beleben, ist mit dem Investor der Häuser für englische Offiziersfamilien erneut Kontakt aufgenommen worden, um drei weitere Grundstücke mit dieser Nutzung zu vermarkten; ebenso wird mit dem Büro Alberts Architekten die Vermarktung von fünf Minimalhäusern auf dem Dünenzug beidsei­tig des Hauses Keilerweg 44 versucht.

Für die Erschließung des Gebietes sind lediglich Kosten für Detailplanungen und die Vermessungsarbeiten entstanden.

Im Baugebiet Sprungbachstraße / Ecke Keilerweg ist das Eckgrundstück an einen Investor / Architekten vermarktet worden, der an dieser Stelle ein Gebäude mit neun Sozialwohnungen errichten wird. Zwei Grundstücke für Doppelhaushälften stehen hier noch zum Verkauf.

Im Gewerbegebiet Am Beckhof ist die Vermarktung von Gewerbeflächen aufgrund der allgemeinen wirtschaftlichen Situation nicht gelungen. Verhandlungen mit Interessenten sind letztlich unverbindlich geblieben.

Auf dem Schillinggelände ist die Erschließungsstraße für das Bürogebäude der Firma Piening durch die Sennestadt GmbH gebaute worden. Darüber hinaus ist es gelungen, eine im Jahr 2006 formulierte Zielsetzung umzusetzen, indem nun durch ein Grund­stückstauschgeschäft die Grenze der Entwicklungsfläche geradlinig parallel zur Pader­borner Straße verläuft.

Die weitere Entwicklung des Geländes wird im Zusammenhang mit dem Förderprojekt Stadtumbau Sennestadt verfolgt.

Förderprojekt Stadtumbau Sennestadt

Die Sennestadt GmbH ist im Steuerungsgremium des Stadtumbauprozesses vertreten. Ihre Mitwirkung ist bei nahezu allen Maßnahmenvorschlägen vorgesehen.

Im Oktober 2008 hat das Stadtteilmanagement (Wohnbundberatung, Bochum) seine Arbeit im Gebäude Sennestadtring 15a aufgenommen. Die Sennestadt GmbH setzt sich insbesondere für die Aktivierung der Grünräume zu einer Park- und Spiellandschaft ein. Hiermit kann ein Bezug zum Gesamtstädtischen Konzept StadtParkLandschaft hergestellt werden. Ebenso ist die Aktivierung von Einzelhandels- und Gewerbeflächen durch  Anre­gungen zum Einzelhandelskonzept der Stadt Bielefeld sowie durch Gespräche mit der WEGE über Kooperationsmöglichkeiten und Perspektiven der Wirtschaftsentwicklung des Stadtbezirks thematisiert worden. Für die Entwicklung des Schillinggeländes sollen die Perspektiven der Bestandsentwicklung des Stadtteils abgewartet werden, um darauf aufbauend einen städtebaulichen Wettbe­werb zu konzipieren. Darüber hinaus sind Ideen zur Folgenutzung des Schulgrund­stücks der Adolf-Reichwein-Schule entwickelt worden. Auf der Jahrestagung Stadtumbau NRW in Duisburg ist zum Thema „Sennestadt hat Zukunft – Reichow für das 21. Jahr­hundert“ referiert worden.

Vermietung und Verpachtung

Im Anlagevermögen der Sennestadt GmbH befinden sich 26 verpachtete Grabeland­grundstücke am Ramsbrockring in einer Gesamtgröße von 8.211 m² und darüber hinaus

3 Erbpachtgrundstücke im Wochenendgebiet Markengrund.

Das Gebäude Elbeallee 70 befindet sich seit der Errichtung im Jahr 1957 im Eigentum der Sennestadt GmbH. Es ist im Erdgeschoss an die Stadt Bielefeld für die Stadtteilbib­liothek sowie im Untergeschoss an den Sennestadtverein e. V. vermietet.

Das Gebäude Sennestadtring 15a ist nach der Sanierung im Obergeschoss an das Stadtteilmanagementbüro vermietet. Im Untergeschoss befindet sind ein kleiner Fern­sehladen. Der Hauptmieter, die Firma Schlecker, hat sein Mietverhältnis gekündigt und die Ladenflächen geräumt. Eine Neuvermietung zeichnet sich ab Sommer 2009 ab.

Bei der Vermietung des Sennestadthauses sind erstmalig in vollem Umfang die neuen Mietflächen zum Tragen gekommen. Die geplante Kaltmiete von 360 T€ pro Jahr konnte sogar um 10 T€ überschritten werden.

3. Lage der Gesellschaft

Ertragslage

Bei der Vermarktung von Grundstücken sind die Verkaufsziele nicht erreicht worden. Insgesamt bleiben die Erlöse aus Grundstücksverkäufen hinter der Planung zurück. Es kann jedoch eine Überdeckung von 162  T€ erzielt werden.

Der Ertrag aus der Vermietung der im Anlagevermögen befindlichen Gebäude ist
gegenüber dem Vorjahr um nahezu 100 T€ auf 553 T€ gestiegen. Hierfür ist insbe­sondere die Mietflächenvergrößerung des Sennestadthauses ursächlich. Aus der Vermietung von Gebäuden kann eine Überdeckung von 316 T€ ausgewiesen werden. Um das mit der Sanierung des Sennestadthauses entstandene strukturelle Problem der Gesellschaft zu lösen, wird die Stadt Bielefeld im Jahr 2009 einen Zuschuss in Höhe von 1.200 T€ zur Tilgung endfälliger Darlehen gewähren; ebenso ist geplant, das ursprünglich gewährte Liquiditätsdarlehen mangels Werthaltigkeit nicht als Forde­rung in die Eröffnungsbilanz der Stadt Bielefeld zu übernehmen.

Der Geschäftsbereich enthält wesentlich die Personalkosten und sonstige Aufwendungen. Der erhöhte Personalaufwand resultiert aus der Erstattung von Personalkosten an die Stadt Bielefeld, auch aus Vorjahren.

Die Ertragslage wird in geringem Maße auch durch die Reduzierung der Rücklage für die Heizungssanierung im Sennestadthaus beeinflusst. Hierzu liegt eine entsprechende Handlungsempfehlung der Wartungsfirma vor.

Finanz- und Vermögenslage

Das lang- und mittelfristig gebundene Vermögen der Sennestadt GmbH hat sich um den Betrag der Abschreibungen verringert. Das kurzfristig gebundene Vermögen erhöht sich durch die Erschließungsmaßnahmen in den Baugebieten, wobei sich der Ansatz für die zum Verkauf bestimmten Grundstücke verringert; ebenso wie die liquiden Mittel der Gesellschaft.

Insgesamt wird ein Jahresüberschuss in Höhe von 16 T€ erzielt, der genau der Wirt­schaftsplanung für das Jahr 2008 entspricht. Damit erhöht sich die Eigenkapitalquote auf 6,8 % geringfügig. Die Bankdarlehen valutieren zum 31.12.2008 mit 6.460 T€ und machen damit 40,6 % der Bilanzsumme aus. Die von Grundstückskäufern erhaltenen Anzahlungen auf Erschließungskosten erhöhen sich auf 6.510 T€ und betragen damit 41 % der Bilanzsumme.

4. Nachtragsbericht

Über diese Entwicklungen hinaus sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung eingetreten, die Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage haben.

5. Voraussichtliche Entwicklung, Chancen und Risiken

Bei der Vermarktung der im Umlaufvermögen befindlichen Grundstücke ergeben sich Absatzrisiken, die insbesondere von der zukünftigen konjunkturellen Entwicklung und der allgemeinen Nachfrage nach Eigenheimen und Gewerbegrundstücken beeinflusst werden. Aus laufenden Projekten ergeben sich spezielle Risiken, die soweit möglich, im Rahmen von Rückstellungen berücksichtigt worden sind. Im Zusammenhang mit dem geplanten Erwerb und der Vermarktung des Schulgrundstücks in Dalbke ist geplant, die Risikorückstellung für dieses Baugebiet zu reduzieren.Im Jahr 2009 werden für Erschließungsmaßnahmen insgesamt voraussichtlich 210 T€ investiert. Dem stehen geplante Einnahmen aus Grundstücksverkäufen in Höhe von 1.049 T€ gegenüber. Auf diese Weise und durch die unterstützenden Maßnahmen der Gesellschafterin wird die Liquiditätssituation der Gesellschaft weiter verbessert, um endfällige Darlehen künftig bedienen zu können.

Die Konsolidierung der Gesellschaft wird mit dem Wirtschaftsplan 2009 und der mit­telfristigen Finanzplanung bis 2013 weiter verfolgt. Die zeitliche Durchführung von Erschließungsmaßnahmen orientiert sich dabei am jeweiligen Stand der  Grund­stücksvermarktung. Der Wirtschaftsplan 2009 sieht unter Berücksichtigung des Zuschusses der Stadt Bielefeld (1.120 T€) einen Überschuss von 1.059 T€ vor. In der mittelfristigen Finanzplanung werden die nachhaltigen Bestrebungen der Gesellschaft zur Bewältigung der strukturellen Probleme deutlich. Dies wird auch zu einer Stabili­sierung der Eigenkapitalsituation der Sennestadt GmbH führen.

Im Rahmen des Förderprogramms „Stadtumbau West“ wird daran gearbeitet, dem Stadtbezirk Sennestadt eine nachhaltige Zukunftsperspektive zu geben. Der erzielbare Imageeffekt wird die Vermarktung der bau­reifen Grundstücke voraussichtlich erleichtern.

Bielefeld, den 24.03.2009

Sennestadt Gesellschaft mit beschränkter Haftung
gez. Bernhard Neugebauer