Lagebericht

für das Geschäftsjahr 2007

der Sennestadt Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Bielefeld

1. Gegenstand des Unternehmens

Gegenstand und öffentliche Zwecksetzung der Gesellschaft sind die Planung der Sennestadt in ihrer Gemarkung Sennestadt der Stadt Bielefeld, ihre Durchführung und alle hierzu erforder­lichen Geschäfte, insbesondere auch der An- und Verkauf von Grund und Boden, die baureife Aufschließung von Grundstücken zur Gewinnung von Bauland sowie die Verpachtung und sonstige Verwertung von Grundstücken. Die Gesellschaft verfolgt ausschließlich und unmittel­bar gemeinnützige Zwecke. Ihr Geschäftsbetrieb ist nicht auf die Erzielung eines Gewinns gerichtet.

2. Geschäftsverlauf

Das Geschäftsjahr 2007 ist geprägt durch:
- Den Abschluss der Sanierung des Sennestadthauses.
- Die Entwicklung und Vermarktung der Baugebiete in Sennestadt.
- Das Engagement in gesamtstädtischen (Stadt-)Entwicklungsprozessen.
- Die Konsolidierung der Gesellschaft

Die Gesellschaft arbeitet nun, gegenüber den Vorjahren, mit einem reduzierten Personalbe­stand. Seit dem 01.10.2006 ist Herr Bernhard Neugebauer alleiniger Geschäftsführer. Die Prokura wird seit dem 01.01.2007 von Herrn Uwe Scheele im Rahmen einer geringfügigen Tätigkeit wahrgenommen. Als Assistentin der Geschäftsführung ist Frau Beatrix Richter weiterhin tätig.

3. Abschluss der Sanierung des Sennestadthauses

Die am 01.10.2006 begonnene Sanierung des Sennestadthauses ist am 22.06.2007 abgeschlos­sen worden. Die während der Sanierung festgestellten Baumängel ließen bereits Ende 2006 eine voraussichtliche Kostenerhöhung auf 3.200 T€ erwarten. Unter Berücksichtigung von Umsatzsteuererstattungen unterschreitet die Schlussabrechnung nun mit 3.160 T€ die Prog­nose um 1,25 %. Für einen möglicherweise später notwendigen Austausch der Heizkessel­anlage ist eine Rückstellung in Höhe von 90 T€ gebildet worden.

Die im laufenden Betrieb durchgeführte Gebäudesanierung ist in diesem Umfang nicht nur außergewöhnlich, sie ist überhaupt nur durch eine intensive und vertrauensvolle Zusammen­arbeit aller am Projekt Beteiligten möglich gewesen. Insbesondere die frühzeitige und unmittel­bare Einbindung der Mieter bei den zahlreichen aufgetretenen Schwierigkeiten und deren Beseitigung hat dazu geführt, dass alle Mieter im Objekt gehalten und Mietkürzungen weitest­gehend vermieden werden konnten. Nach Abschluss der Sanierungsarbeiten hat sich die Vermietungssituation dahin gehend verbessert, dass nahezu alle Räume zu verbesserten Konditionen vermietet sind.

Baugebiete

Im Baugebiet Dalbker Allee ist der im Vorjahr begonnene Endausbau der Straßen abgeschlossen und mit einem Straßenfest in der Siedlung gefeiert worden. Lediglich das Straßenbegleitgrün wird nach Abstimmung mit dem Umweltbetrieb der Stadt Bielefeld erst im Jahr 2008 gepflanzt. Aufgrund der angespannten Finanzsituation der Gesellschaft ist das Finanzierungsangebot für einen Kreisverkehr an der Einmündung Dalbker Allee/Schlinghofstrasse gegenüber der Stadt Bielefeld zurückgenommen worden. Von den zum Verkauf verbliebenen 6.050 m² sind entsprechend der Wirt­schaftsplanung 1.946 m² veräußert worden.
Die weitere Verwendung des Schulgrund­stücks ist nach wie vor ungeklärt. Die Rückabwicklung des Grundstücksverkaufs der Sennestadt GmbH an die Stadt Bielefeld mit dem Ziel der Bebauungsplan-Änderung zugunsten einer Wohnbebau­ung wird von der Sennestadt GmbH – auch aus wirtschaftlichen Gründen – weiter verfolgt.

Im Baugebiet Keilerweg sind mit dem Verkauf von 1.401 m² die Erwartungen des Wirtschaftsplanes (3.000 m²) nicht erfüllt worden. Die Vermarktung der großen hochwertigen Grundstücke gestaltet sich weiterhin schwierig. Der Investor der Häuser für englische Offiziersfamilien hat von seinem vertraglichen Rücktrittsrecht keinen Gebrauch gemacht und hat mit dem Bau der Gebäude begonnen. Es wird erwartet, dass mit der Bautätigkeit das Interesse an diesem Baugebiet zunimmt.

Im Baugebiet Sprungbachstraße/Ecke Keilerweg sind mit dem Verkauf von 1.437 m² die Erwartungen der Wirtschaftsplanung (1.621 m²) nahezu erreicht wor­den. Aufgrund der angespannten Finanzsituation der Gesellschaft ist das Finanzie­rungsangebot eines Kreisverkehres an der Ecke Sprungbachstraße/Keilerweg gegen­über der Stadt Bielefeld zurückgenommen worden.

Im Gewerbegebiet Am Beckhof ist die weitere Vermarktung von Gewerbeflächen auf­grund der allgemeinen wirtschaftlichen Situation nicht gelungen. Das Angebot eines Kaufinteressenten für eine Fläche von ca. 2.300 m² zum Preis von 56,00 €/m² ist von der Sennestadt GmbH abgelehnt worden. Gegenüber dem bisherigen Quadratmeter-preis von 80,00 € ist generell eine neue untere Preisgrenze von 66,00 €/m² festgelegt, aber vom potenziellen Investor nicht angenommen worden.

Auf dem Schillinggelände hat die Firma Piening mit dem Bau ihrer Firmenzentrale begonnen. Mit der Genehmigung des Bauvorhabens ist das vertragliche Rücktritts­recht erloschen. Die weitere Entwicklung des Geländes wird im Zusammenhang mit dem Förderprojekt Stadtumbau Sennestadt verfolgt.

Die Mitarbeit in gesamtstädtischen Entwicklungsprozessen hat zu einer besseren Ver­netzung der Sennestadt GmbH mit Akteuren aus Wirtschaft, Verwaltung und Politik innerhalb von Bielefeld geführt.
Die Arbeitsgruppe „Masterplan Wohnen“ hat zwischenzeitlich ihren Abschlussbericht vorgelegt, aus dem der Rat der Stadt Bielefeld wohnungspolitische Leitlinien abgeleitet und beschlossen hat.
Die Sennestadt GmbH hat sich an der Erarbeitung eines integrierten Stadtentwick­lungskonzeptes für die Stadt Bielefeld beteiligt. Dieses Konzept ist die Voraussetzung für die Berücksichtigung der Stadt im Förderprogramm Stadtumbau West. Ein Arbeits-schwerpunkt ist dabei der Stadtumbau Sennestadt. Diesen gestaltet die Sennestadt GmbH als Mitglied eines eingerichteten Steuerungskreises maßgeblich mit.

Vermietung und Verpachtung

Im Anlagevermögen der Sennestadt GmbH befinden sich 26 verpachtete Grabeland-grundstücke am Ramsbrockring in einer Gesamt­größe von 8.211 m² und darüber hinaus 3 Erbpachtgrundstücke im Wochenend­gebiet Markengrund. Durch Pachtanpassungen werden 2 T€ pro Jahr zusätzlich eingenommen.

Das Gebäude Elbeallee 70 befindet sich seit der Errichtung im Jahr 1957 im Eigentum der Sennestadt GmbH. Es ist im Erdgeschoss an die Stadt Bielefeld für die Stadtteil­bibliothek sowie im Untergeschoss an den Sennestadtverein e. V. vermietet. Für die­ses Gebäude ist eine Mietanpassung mit der Stadt Bielefeld vereinbart worden, auch hier werden 2 T€ pro Jahr zusätzlich eingenommen.

Das Gebäude Sennestadtring 15a ist im Zuge der Zentrumsneugestaltung im Jahr 1996 erworben worden. Das Untergeschoss ist an die Firma Schlecker sowie einen kleinen Fernsehladen vermietet. Das Obergeschoss ist während der Sanierung des Sennestadthauses von der Psychiatrischen Tagesklinik Süd als Ausweichquartier genutzt worden. Die künftige Vermietung ist im Rahmen des Projektes Stadtumbau Sennestadt an ein einzurichtendes Stadtteilmanagement geplant. Hierfür werden Anfang 2008 erhebliche Aufwendungen zur Trockenlegung des Gebäudes erforder­lich, die mit einer Rückstellung von 125 T€ bereits 2007 berücksichtigt worden sind.

Mit Abschluss der Sanierung des Sennestadthauses sind die Mietflächen neu ver­messen und Mietkonditionen angepasst worden. Damit ist die Netto-Kaltmiete im Jahr 2007 bereits von 218 T€ auf 244 T€ gestiegen. Bei einer Hochrechnung auf das ganze Jahr, ist ab 2008 mit einer Netto-Kaltmiete von 360 T€ zu rechnen.

Bei der Vermarktung von Grundstücken sind die Verkaufsziele – insbesondere im Baugebiet Keilerweg und im Gewerbegebiet Beckhof – nicht erreicht worden. Mit dem Verkauf einer 4.160 m² großen Teilfläche des Schillinggeländes sind jedoch ungeplante zusätzliche Einnahmen erzielt worden. Insgesamt bleiben die Erlöse aus Grundstücksverkäufen mit 685 T€ zwar um 250 T€ hinter den Erwartungen des Wirtschaftsplans zurück, jedoch wird eine Überdeckung in Höhe von 171 T€ erzielt.

Der Ertrag aus der Vermietung der im Anlagevermögen befindlichen Gebäude ist ins­gesamt gestiegen und wird wesentlich durch die Vermietung des Senne­stadthauses bestimmt. Zwar wirken sich die Mieterhöhungen in der zweiten Jahres­hälfte positiv aus, jedoch stehen diesen höhere Abschreibungen und Zinsaufwendun­gen wegen der unterjährigen Fertigstellung und Darlehens­aufnahme gegenüber. Ins­gesamt reichen die Mehreinnahmen nicht aus, um die erhöhten Sanierungsaufwen­dungen des Sennestadthauses zu refinanzieren. Zur Bewältigung dieses strukturellen Problems hat die Gesellschafterin im Jahr 2007 zur Sicherung der Liquidität 465 T€ bereitgestellt und darüber hinaus einen Zuschuss von 500 T€ an die Sennestadt GmbH gewährt. Im Jahr 2009 ist darüber hinaus vorgesehen, dass ein weiterer Zuschuss in Höhe von 1.200 T€ zur Tilgung endfälliger Darlehen gewährt wird.

Der Geschäftsbereich enthält wesentlich die Personalkosten und sonstige Aufwen­dungen. Der Rückgang des Personalaufwands resultiert aus der Reduzierung der Personalausstattung der Gesellschaft.

Die Ertragslage wird darüber hinaus durch eine Erhöhung der Rückstellung für dro­hende Verluste im Baugebiet Dalbker Allee um 58 T€ sowie eine Sanierungsrück­stellung in Höhe von 125 T€ für das Gebäude Sennestadtring 15a belastet. Entlastend wirkt dagegen die Auflösung der Rückstellung im Baugebiet Keilerweg in Höhe von 182 T€ und die Reduzierung der Rückstellung im Gewerbegebiet Beckhof um 80 T€.

Finanz- und Vermögenslage

Das lang- und mittelfristig gebundene Vermögen der Sennestadt GmbH hat sich ins­besondere durch die akti­vierbaren Sanierungsleistungen beim Sennestadthaus um 162 T€ erhöht. Das kurzfristig ge­bundene Vermögen erhöht sich im Wesentlichen durch den Straßenendausbau an der Dalbker Allee um noch abzurechnende Erschließungskosten von 1.099 T€. Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke verrin­gern sich um 528 T€.

Durch den Jahresfehlbetrag in Höhe von 39 T€ sinkt das Eigenkapital der Gesellschaft auf 1.063 T€ und damit auf eine Eigenkapitalquote von 6,7 % (Vorjahr 7,1 %). Die Bankdarlehen valutieren zum 31.12.2007 mit 6.561 T€ und machen damit rd. 41 % der Bilanz­summe aus. Die von Grundstückskäufern erhaltenen Anzahlungen auf Erschließungskosten betragen 6.361 T€ (40 % der Bilanzsumme).

4.

Über diese Entwicklungen hinaus sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung eingetreten, die Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz, und Ertragslage haben.

5. Voraussichtliche Entwicklung, Chancen und Risiken

Bei der Vermarktung der im Umlaufvermögen befindlichen Grundstücke ergeben sich Absatzrisi­ken, die insbesondere von der zukünftigen konjunkturellen Entwicklung und der allgemeinen Nachfrage nach Eigenheimen und Gewerbegrundstücken beeinflusst werden. Aus laufenden Projekten ergeben sich spezielle Risiken, die soweit möglich, im Rahmen von Rückstellungen berücksichtigt worden sind. Um die für das Baugebiet Dalbker Allee getätigte Rückstellung nicht voll­ständig in Anspruch nehmen zu müssen, wird versucht, über die Rückabwicklung des Schul­grund­stückverkaufs und eine dortige Wohnbauentwicklung und –vermarktung zusätz­liche Einnahmen zu erzielen.

Im Jahr 2008 werden für Erschließungsmaßnahmen insgesamt voraussichtlich 460 T€ inves­tiert. Dem stehen geplante Einnahmen aus Grundstücksverkäufen in Höhe von 1.196 T€ gegenüber. Auf diese Weise wird die Liquiditätssituation der Gesellschaft weiter verbessert, um endfällige Darlehen künftig bedienen zu können.

Nach Abschluss der Gebäudesanierung des Sennestadthauses ist gemeinsam mit der Gesell­schafte­rin ein Weg zur langfristigen wirtschaftlichen Stabilisierung der Senne­stadt GmbH gefunden worden. Die vom Rat der Stadt Bielefeld beschlossenen Maß­nahmen haben entscheidend zum Erhalt der Gemeinnützigkeit der Gesellschaft bei­getragen. Der Freistellungsbescheid des Finanzamtes für die Jahre 2004 bis 2006 liegt zwischenzeitlich vor.

Die Konsolidierung der Gesellschaft hat weiterhin oberste Priorität. Diesem Ziel fol­gend sind mit dem Wirt­schaftsplan 2008 und der mittelfristigen Finanzplanung bis 2012 Erschließungsmaßnahmen weitestgehend in die Folgejahre verschoben worden. Der Wirtschaftsplan 2008 sieht bisher einen Überschuss von 16 T€ vor. Für 2009 wird unter Berücksichtigung des Zuschusses der Stadt Bielefeld (1.200 T€) ein Jahresüber­schuss von rd. 1.100 T€ erwartet. In den Folgejahren wird sich das Jahresergebnis von einem leichten Verlust in 2010 mit einem nachhaltig positiven Trend entwickeln. In der mittelfristigen Finanzplanung werden die nachhaltigen Bestrebungen der Gesellschaft zur Bewältigung der strukturellen Probleme deutlich. Dies wird auch zu ei­ner Stabili­sierung der Eigenkapitalsituation der Sennestadt GmbH führen.

Im Rahmen des Förderprogramms „Stadtumbau West“ wird daran mitgearbeitet, dem Stadtbezirk Sennestadt eine nachhaltige Zukunftsperspektive zu geben. Dies wird auch die Weichenstellung für die städtebauliche Entwicklung des Schillinggeländes sein. Hierbei wird auf eine möglichst wirt­schaftliche Vermarktung der verfügbaren Flächen geachtet. Der erzielbare Imageeffekt wird die Vermarktung der baureifen Grundstücke voraussichtlich erleichtern.

Bielefeld, den 08.05.08

Sennestadt Gesellschaft mit beschränkter Haftung
gez. Bernhard Neugebauer