Lagebericht

für das Geschäftsjahr 2006

der Sennestadt Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Bielefeld

1. Gegenstand des Unternehmens

Gegenstand und öffentliche Zwecksetzung der Gesellschaft sind die Planung der Sennestadt in ihrer Gemarkung Sennestadt der Stadt Bielefeld, ihre Durchführung und alle hierzu erforderlichen Geschäfte, insbe­sondere auch der An- und Verkauf von Grund und Boden, die baureife Aufschlie­ßung von Grundstücken zur Gewinnung von Bauland sowie die Verpachtung und sonstige Ver­wertung von Grundstücken. Die Gesellschaft verfolgt ausschließlich und unmittelbar gemeinnüt­zige Zwecke. Ihr Ge­schäftsbetrieb ist nicht auf die Erzielung eines Gewinns gerichtet.

2. Geschäftsverlauf

Das Geschäftsjahr 2006 ist geprägt durch:
- Den Wechsel in der Geschäftsführung.
- Die weitere Entwicklung und Vermarktung der Baugebiete in Sennestadt.
- Das erstmalige Engagement in gesamtstädtischen (Stadt-)Entwicklungsprozessen.
- Den Beginn der Sanierung des Sennestadthauses.

Personalsituation
Der langjährige Geschäftsführer der Sennestadt GmbH, Bernd Güse, ist mit dem Erreichen der Alters­grenze in den Ruhestand verabschiedet worden. Bernhard Neugebauer, seit 2002 als Proku­rist für die Gesellschaft tätig, ist ab dem 01.10.2006 zum neuen Geschäftsführer bestellt worden. Die damit vakante Prokuristenstelle wird zum 01.01.2007 auf eine geringfügige Tätigkeit im Um­fang von maximal 8 Wochenstunden reduziert und in Abstimmung mit dem Personalservice der Stadt Bielefeld mit Herrn Uwe Scheele im Rahmen einer Nebentätigkeit besetzt.

Baugebiete
Der Bebauungsplan Württemberger Allee ist in jahrelanger intensiver Detailarbeit bis zur Sat­zungs­vorlage erstellt worden. Dabei sind alle im Verfahren benannten Anregungen berücksichtigt bzw. alle – insbesondere umweltrechtliche Bedenken – entkräftet worden. Die Satzungsvorlage, die in der Bezirks­vertretung Sennestadt mit breiter Mehrheit beschlossen wurde, ist aber knapp im Umwelt- und Stadt­entwicklungsausschuss sowie im Rat der Stadt Bielefeld gescheitert. Es ist noch zu klären, ob die Sennestadt GmbH für die im Jahresabschluss enthaltenen Aufwendungen von 275 T€ eine Kostener­stattung erhalten wird.

Im Baugebiet Dalbker Allee hat die Sennestadt GmbH ihre letzten erschlossenen Baugrundstü­cke ver­äußert. Im Bereich der 3. Änderung des Bebauungsplanes sind nach jahrelanger Ver­handlung die bisher noch im Privatbesitz befindlichen Erschließungsflächen sowie die Hälfte der verfügbaren Baugrundstü­cke erworben worden. Die Nutzung des städtischen Schulgrundstücks ist nach Überarbeitung der Schul­bedarfsplanung ungewiss, da kein Bedarf für eine 4. Grundschule in Sennestadt gesehen wird. Die Sennestadt GmbH hat der Stadt Bielefeld eine Rückabwicklung des Grundstückskaufvertrages aus dem Jahr 1997 angeboten, um auf dem Gelände Wohnbebauung zu entwickeln. Dieser Vorschlag ist jedoch derzeit im Stadtbezirk politisch nicht mehrheitsfähig. Im gesamten Baugebiet sind sehr umfangreiche Erschließungsarbeiten getätigt worden. Auf den neu erworbenen Erschließungsflächen sind die Kanäle und Baustraßen fertig gestellt worden und er­möglichen nun die Zufahrt auch über die Morsestraße. Der Straßenendausbau aller übrigen Stra­ßen ist mit den städtischen Fachämtern sowie den Versorgungsun­ternehmen abgestimmt worden und alle Anwohner sind in einer Versammlung sowie zahlreichen Ein­zelgesprächen über die ge­planten Arbeiten informiert worden. Nach Durchführung des Vergabeverfah­rens ist im September mit dem Endausbau der Straßen begonnen worden, der sich voraussichtlich bis September 2007 hinziehen wird.

Im Baugebiet Keilerweg ist die Vermarktung der hochwertigen Grundstücke sehr schwierig. Mit dem Verkauf von ca. 4.500 qm Fläche an einen Investor, der beabsichtigt, Häuser für britische Of­fiziersfami­lien zu errichten, soll die dortige Bautätigkeit angekurbelt werden. Für diesen Kaufver­trag besteht ein vertragliches Rücktrittsrecht bis September 2007, solange keine Mietzusage der British Forces vorliegt und die Bauanträge nicht genehmigt sind. Erschließungsausgaben sind im Geschäftsjahr nicht angefal­len. Die geplante Errichtung eines Kinderspielplatzes wird von einer Bürgerinitiative weiter­hin be­kämpft – eine Auswirkung auf die Wohnbauflächen des Baugebiets wird nicht erwartet.

Im Baugebiet Sprungbachstraße/Ecke Keilerweg ist der Bebauungsplan als Satzung beschlos­sen wor­den. Von den geplanten 6 Doppelhaushälften, 3 Einfamilienhäusern und einem Mehrfami­lienhaus sind bereits 3 Doppelhaushälften und ein Einfamilienhaus verkauft worden.

Im Gewerbegebiet Am Beckhof ist die Vermarktung von Gewerbeflächen aufgrund der allgemei­nen wirtschaftlichen Situation nicht gelungen. Im angrenzenden Wohngebiet sind die Erd- und Pflanzarbei­ten für den von der Sennestadt GmbH freiwillig errichteten Lärmschutzwall abge­schlossen worden. Auch die Wegeführung entlang des Walls, die den städtischen Spielplatz Am Brakenbrink mit einbe­zieht, ist fertig gestellt. In diesem Zuge sind Entwässerungsprobleme auf dem Spielplatz aufgetreten, zu deren Entschärfung die Sennestadt GmbH parallel zum Lärm­schutzwall eine Drainage errichtet hat. Diese ist zwar geeignet Oberflächenwasser abzuleiten, je­doch wird damit nicht das beim Bau des Spiel­platzes unbeachtete Grundwasserproblem behoben. Die Sennestadt GmbH wird im Rahmen dieser frei­willigen Erschließungsmaßnahme keine weite­ren Ausgaben tätigen.

Auf dem Schillinggelände sind die Restabbrucharbeiten der aufstehenden Industrieanlagen ab­geschlos­sen. Nach Vorlage eines Altlastengutachtens ist das Gelände in das Eigentum der Sen­nestadt GmbH übergegangen. Für das auf dem Grundstück verbliebene Recyclingmaterial liegt zwischenzeitlich die Einbaugenehmigung der Stadt Bielefeld vor, um das Material im Straßen- und Wegebau zu verwenden. Nach einer Machbarkeitsstudie aus dem Jahr 2001 ist für die potenzielle Entwicklung des Schillingge­ländes ein Immissionsschutzstreifen entlang der Paderborner Straße vorzusehen, der nur gewerblich ge­nutzt werden kann. Dieser Empfehlung folgend ist im Vorgriff auf spätere Planungen ein gewerblicher Grundstücks­kaufvertrag mit einer ortsansässigen Firma geschlossen worden. Es soll ein vier- bis fünfge­schos­sige Bürogebäude mit der Erweiterungsoption für einen zweiten Gebäuderiegel errichtet werden. Die Voraussetzung für den Eigentumsübergang – eine positiv beschiedene Bauvoranfrage – hat Anfang 2007 vorgelegen. Bis zur Genehmigung des Bauvorhabens besteht noch ein vertragli­ches Rücktritts­recht. An den Eigentümer des Nachbargrundstücks ist eine 3.252 qm große Fläche zur Ergänzung sei­ner Außenanlage veräußert worden. Damit entsteht eine parallel zur Paderborner Straße verlau­fende gerad­linige rückwärtige Grundstücksgrenze, die eine spätere städtebauliche Überplanung des Geländes be­günstigt. Zwischen beiden Grundstücken verbleibt ein 3 Meter breiter Streifen im Eigentum der Sennestadt GmbH, um später einen Fuß-/Radweg zur Erreichbarkeit des Planungs­gebietes errichten zu können. Die im Eigentum der Sennestadt GmbH verbleibende Restfläche hat eine Größe von 61.591 qm.

Gesamtstädtische Entwicklungsprozesse

Mit der Ablehnung des über 10 Jahre vergebens verfolgten Bebauungsplanes Württemberger Al­lee wird im Stadtbezirk Sennestadt die Notwendigkeit für eine Positionsbestimmung und Neuori­entierung gese­hen. Um bei künftigen städtebaulichen Entwicklungen des Stadtbezirks eine bes­sere konzeptionelle, politische und wirtschaftliche Vernetzung mit den gesamtstädtischen Ent­wicklungszielen Bielefelds zu erreichen, engagiert sich die Sennestadt GmbH im Prozess „Stadt­teilentwicklung des sozialen Aus­gleichs“, bei der Erstellung des informellen Planungsinstrumenta­riums „Masterplan Wohnen“ sowie bei der Erarbeitung eines integrierten Stadtentwicklungskon­zeptes für Bielefeld. Ziel der Sennestadt GmbH ist es, die Stadt Bielefeld bei der Akquise öffentli­cher Fördermittel aus dem Programm „Stadtumbau West“ zu unterstützen und für den Prozess der städtebaulichen Neuausrichtung des Stadtbezirks Sennestadt zu gewinnen.

Vermietung und Verpachtung

Im Anlagevermögen der Sennestadt GmbH befinden sich seit Gründung der Sennestadt 26 ver­pachtete Grabelandgrundstücke am Ramsbrockring in einer Gesamtgröße von 8.211 qm und dar­über hinaus noch 3 Erbpachtgrundstücke im Wochen­endgebiet Markengrund.

Das Gebäude Elbeallee 70 befindet sich seit der Errichtung im Jahr 1957 im Eigentum der Sen­nestadt GmbH und ist im Erdgeschoss an die Stadt Bielefeld für die Stadtteilbibliothek vermietet sowie im Untergeschoss an den Sennestadtverein e. V. Im Rahmen der konzeptionellen Neuaus­richtung der Stadtteilbibliothek Sennestadt sind in 2006 21 T€ für die Renovierung ausgegeben worden.

Das Gebäude Sennestadtring 15a ist im Zuge der Zentrumsneugestaltung im Jahr 1996 erwor­ben wor­den. Das Obergeschoss ist nach Aufgabe der Gaststättennutzung zum 01.07.2006 für 47 T€ instandge­setzt worden (Sanitäranlagen, Elektroinstallationen, Maler- und Fußbodenarbeiten, Grundreinigung) und wird zurzeit der Psychiatrischen Tagesklinik Süd der von Bodelschwingh­schen Anstalten entgeltlos als Ausweichquartier während der Sanierungsphase des Sennestadt­hauses zur Verfügung gestellt. Das Un­tergeschoss ist zum größten Teil an die Firma Schlecker sowie einen kleinen Fernsehladen vermietet. Die künftige Vermietung des Obergeschosses wird als sehr schwierig eingeschätzt.

Die Mieterträge für das im Jahr 2004 von der Stadt Bielefeld übernommene Sennestadthaus sind von 290 T€ auf 307 T€ gesteigert worden. Die laufenden Aufwendungen für das Gebäude konnten um 52 T€ reduziert werden. Mit dem Beginn der erforderlichen Sanierung ist jedoch eine erhebli­che finanzielle Schieflage für die wirtschaftliche Gesamtsituation der Sennestadt GmbH entstan­den. Die vom Archi­tekturbüro vorgeschlagene Sanierungsvariante ist in Stellungnahmen der Stadtwerke Bielefeld und der Bielefelder Gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft energetisch und technisch bestätigt worden. Der Beirat für Stadtgestaltung hat sich zweimal mit der geplanten architektonischen Gestaltung des expo­nierten Gebäudes befasst und dem Sanierungsvor­schlag zugestimmt. Aufgrund der erstellten Gewerke­liste sind die Sanierungskosten auf ca. 2,8 Mio. € be­ziffert worden. Der Beschluss des Aufsichtsrates hat jedoch eine Deckelung der Kosten auf 2,5 Mio. € inkl. Planungs- Nebenkosten und Mehrwertsteuer vor­gesehen. In enger Abstimmung mit dem städtischen Beteili­gungscontrolling ist ein Finanzierungsvor­schlag erarbeitet worden, der Grundlage für eine von der Aufsichtsbehörde genehmigte Ausfallbürg­schaft der Stadt Bielefeld in Höhe von 2,27 Mio. € ist. Die Sanierungsmaßnahme wird aufgrund der zum Jahreswechsel anste­henden Mehrwertsteuer­erhöhung in zwei getrennte Bauabschnitte (Seeseite und Eingangsseite) aufgeteilt. Im Verlauf der Sanierung traten abweichend von alten Bauplänen und stati­schen Un­terlagen erhebliche Bau­mängel auf, die zwar im Zeitplan bewältigt werden können, jedoch zu einer voraussichtlichen Kostenerhöhung auf 3,2 Mio. € führen. Diese prognostizierten Mehrkosten wer­den im weiteren Verlauf der Sanierung nicht überschritten.

3. Lage der GesellschaftErtragslage
In diesem Geschäftsjahr wird die Ertragslage im Wesentlichen durch die Sanierungskosten des Sennestadthauses und nicht durch das Kerngeschäft der Gesellschaft bestimmt. Die Erlöse aus Grund­stücksverkäufen in Höhe von 1.419 T€ setzen sich zusammen aus dem Verkauf von:

2.061 qm im Baugebiet Dalbker Allee (4 Grundstücke)
5.147 qm im Baugebiet Keilerweg (9 Grundstücke)
1.566 qm im Baugebiet Sprungbachstraße/Ecke Keilerweg (4 Grundstücke)
3.252 qm im Entwicklungsgelände Schilling (1 Grundstück)
12.026 qm Summe der Grundstücksverkäufe

Obwohl der Flächenverkauf vom Schillinggelände wesentlich über die geplanten 800 qm hinaus geht, liegt der Flächenverkauf insgesamt um 3.374 qm niedriger, als im Wirtschaftsplan 2006 aus­gewiesen. Die Grundstückserlöse sind damit um 193 T€ niedriger als geplant.

Der Ertrag aus der Vermietung der im Anlagevermögen befindlichen Gebäude wird im Geschäfts­jahr 2006 durch die Sanierungskosten des Sennestadthauses belastet. Die Sanierungsphase reicht bis in das Jahr 2007 hinein. Da der Sanierungsbedarf der Vergangenheit zuzuordnen ist, wurde zur Darstellung der Gesamtkosten in Höhe von 3.200 T€ eine entsprechende Rückstellung gebildet. Insgesamt sind 480 T€ der Sanierungskosten aktivierbar.

Das Finanzergebnis verringert sich gegenüber dem Vorjahr dadurch, dass die Zinslast zur Finan­zierung des Schillinggeländes den Erschließungskosten zugerechnet wird. Durch den Abruf der kommunal ver­bürgten Darlehen zur Sanierung des Sennestadthauses wird sich die Zinsbelastung im nächsten Ge­schäftsjahr jedoch wieder erheblich erhöhen.

Im Geschäftsbereich haben sich die betrieblichen Aufwendungen insbesondere durch weitere Ausgaben in Höhe von 47 T€ für den abgelehnten Bebauungsplan Württemberger Allee erhöht, da die in Vorjahren gebildete Rückstellung insoweit nicht ausreichte.

Die Ertragslage wird darüber hinaus durch Rückstellungen für drohende Verluste belastet. Nach dem Wechsel in der Geschäftsführung ist eine Bestandsaufnahme vorgenommen worden, durch die u. a. die Kalkulationsbereiche der 1. Änderung und der 2./3. Änderung des Bebauungsplans Dalbker Allee zu­sammen geführt worden sind. Dabei ist deutlich geworden, dass die Erschlie­ßungskosten im ca. 10?jährigen Bauverlauf durch die Verschärfung von gesetzlichen Vorgaben, Bebauungsplanänderungen sowie Kostensteigerungen bei der Ausführung der Gewerke stetig ge­stiegen sind. Die Sennestadt GmbH kann als privater Erschließungsträger diese Kosten nur über privatrechtliche Vereinbarungen mit Grund­stückskäufern sichern – sie kann diese nicht im Nach­gang öffentlich-rechtlich geltend machen. Obwohl die Erschließungsanzahlungen für den Kalkula­tionsbereich der 2./3. Änderung erheblich angehoben worden sind, bleiben die vereinnahmten An­zahlungen zuzüglich der noch zu erwartenden Beträge um 542 T€ hinter den voraussichtlichen Gesamterschließungskosten zurück. Für diesen Fehlbetrag wird eine Rückstellung gebildet, da zweifelhaft ist, ob beim Bau der Erschließungsanlagen noch Einsparungen möglich sind oder durch privatrechtliche Vereinbarungen mit Alteigentümern weitere Anzahlungen ak­quiriert werden können. Mit dieser Rückstellung werden zwar vorherige Gewinne aus der Vermarktung von Grundstücken dieses Baugebietes verringert, eine insgesamt positive Endabrechnung steht je­doch außer Zweifel. Im Baugebiet Keilerweg wird für den Fall der Rückabwicklung des Vertrages zur Er­richtung von Häusern für britische Offiziersfamilien eine entsprechende Rückstellung ein­gestellt.
Finanz- und Vermögenslage

Das lang- und mittelfristig gebundene Vermögen der Sennestadt GmbH hat sich u. a. durch die aktivier­baren Sanierungsleistungen beim Sennestadthaus um 263 T€ erhöht. Beim kurzfristig ge­bundenen Ver­mögen erhöhten sich die noch abzurechnenden Erschließungskosten um 1.599 T€. Durch den Eigen­tumsübergang des Schillinggeländes auf die Sennestadt GmbH wurden die ge­leisteten Anzahlungen auf Grundstücke (2.230 T€) aufgelöst. Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke erhöhten sich unter Be­rücksichtigung der Verkäufe und Zugänge um 1.657 T€.

Durch den hohen Jahresfehlbetrag sinkt das Eigenkapital auf 1.102 T€. Bei einer um 1.089 T€ gestie­ge­nen Bilanzsumme von 15.631 T€ beträgt die Eigenkapitalquote nur noch 7,1 % (Vorjahr 30,2 %). Die Bankdarlehen valutieren zum 31.12.2006 mit 6.249 T€ und machen damit rd. 40 % der Bilanzsumme aus. Die von Grundstückskäufern erhaltenen Anzahlungen auf Erschließungskosten betragen 5.040 T€ (32,2 % der Bilanzsumme).

4. NachtragsberichtÜber die bereits genannten Entwicklungen hinaus sind keine weiteren Vorgänge von besonderer Be­deutung eingetreten, die Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz, und Ertragslage haben.

5. Voraussichtliche Entwicklung, Chancen und Risiken

Bei der Vermarktung der im Umlaufvermögen befindlichen Grundstücke ergeben sich Absatzrisi­ken, die insbesondere von der zukünftigen konjunkturellen Entwicklung und der allgemeinen Nachfrage nach Eigenheimen beeinflusst werden. Aus laufenden Projekten ergeben sich spezielle Risiken, die soweit möglich, im Rahmen von Rückstellungen berücksichtigt worden sind. Insbe­sondere der Grundstücks­kauf­vertrag mit dem Investor für Offiziershäuser im Baugebiet Keilerweg birgt im Hinblick auf eine mögliche Rückabwicklung ein entsprechendes Liquiditätsrisiko.

Ein zusätzliches Einnahmepotenzial könnte mit der Rückabwicklung des Schulgrundstückverkaufs und einer dortigen Wohnbauentwicklung und –vermarktung erzielt werden.

Im Jahr 2007 werden für Erschließungsmaßnahmen voraussichtlich 1.089 T€ inves­tiert. Insbeson­dere im Baugebiet Dalbker Allee werden (bis auf einen Teilbereich der 3. Änderung) die Straßen- und Wege­flä­chen endausgebaut sowie die Lärmschutzanlagen und Grünflächen fertig gestellt und an die Stadt Bielefeld übergeben. Um die für dieses Baugebiet getätigte Rückstellung nicht voll­ständig in Anspruch nehmen zu müssen, wird noch versucht, die Kosten der Erschließungsmaß­nahmen zu senken.

Nach Abschluss der Gebäudesanierung des Sennestadthauses wird gemeinsam mit der Gesell­schafterin versucht, einen Weg zur wirtschaftlichen Stabilität zu finden. Die Gesellschafterin hat beschlossen, zum Fortbestand der Gesellschaft unabweisbare Maßnahmen im notwendigen Umfang rechtzeitig zu treffen. Neben der Sicherstellung einer ausreichenden Liquidität gilt es, nach Ab­schluss der Sanierung, die Mieteinnahmen des Sennestadthauses nachhaltig zu erhö­hen, ohne dass da­durch Mieter das Haus verlassen. Darüber hinaus muss ein Weg gefunden werden, der langfristig eine kostenneut­rale Bewirtschaftung des Sennestadt­hauses ermöglicht.

Die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft ist im Geschäftsjahr 2006 zwar gesichert gewesen, im Fol­gejahr wird die Gesellschaft je­doch einen Kassenkredit der Stadt Bie­lefeld in Höhe von ca. 500 T€ aufnehmen. Die Gesellschaft wird daher in der Zukunft die weiteren Erschließungsmaßnahmen im Einklang mit den finanziellen Möglichkeiten vornehmen.

Der Wirtschaftsplan 2007 sieht bisher einen Fehlbetrag von 2.132 T€ vor. Da die dort veran­schlagten Verluste – besonders aus der Sanierung des Sennestadthauses und den außerordentli­chen Aufwendungen – nun bereits im Jahresabschluss 2006 abgebildet werden, wird ein ausgegli­chenes Ergebnis für 2007 angestrebt. Es ist beabsichtigt, den Wirtschaftsplan im laufenden Geschäftsjahr anzupassen.

In der mittelfristigen Finanzplanung sind für die Folgejahre 2008 bis 2011 bisher jährliche Verluste zwi­schen 89 T€ und 194 T€ eingeplant. Unter Einbeziehung einer Lösung mit der Gesellschafterin, den ge­planten Mieterhöhungen im Sennestadthaus sowie einer Aktivierung der Zinszahlungen für das Schillinggelände wird sich die bisherige Mittelfristplanung positiver darstellen und damit zu ei­ner Sta­bilisierung der Eigenkapitalsituation der Sennestadt GmbH führen.

Im Rahmen des Förderprogramms „Stadtumbau West“ wird daran mitgearbeitet, dem Stadtbezirk Sennestadt eine nachhaltige Zukunftsperspektive zu geben, die auch die Weichenstellung für die städte­bauliche Entwicklung des Schillinggeländes sein wird. Hierbei wird auf eine möglichst wirt­schaftliche Vermarktung der verfügbaren Flächen zu achten sein. Im Übrigen besteht die Hoffnung auf einen Marketingeffekt, der die Vermarktung der übrigen baureifen Grundstücke erleichtert.

Bielefeld, den 31. Mai 2007

Sennestadt Gesellschaft mit beschränkter Haftung
gez. Bernhard Neugebauer