Lagebericht

für das Geschäftsjahr 2005

der Sennestadt Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Bielefeld

1.         Öffentliche Zwecksetzung und Gemeinnützigkeit

Gegenstand der Gesellschaft ist die Planung der Sennestadt in der Gemarkung Sennestadt der Stadt Bielefeld und Durchführung der entsprechenden Maßnahmen zur Realisierung der Projekte.

Die Gesellschaft verfolgt ausschließlich und unmittelbar gemeinnützige Zwecke. Der Geschäftsbetrieb ist nicht auf die Erzielung eines Gewinns gerichtet. Die Gesellschaft ist mit Freistellungsbescheid vom 24. Mai 2004 des Finanzamtes Bielefeld von der Körperschafts? und Gewerbesteuer für die Geschäftsjahre 2001 bis 2003 befreit. Für die Folgejahre wird ebenfalls Steuerbefreiung beantragt.

2.         Geschäftsverlauf

Auch das Geschäftsjahr 2005 ist für die Gesellschaft sehr ereignisreich verlaufen. Die Realisierung der mittelfristigen Aufgaben

• Dalbker Allee, 3. Änderung (I/St 22.3)
• Gewerbegebiet Am Beckhof (I/St 35)
• Wohngebiet Keilerweg (I/St 39)

war nunmehr im operativen Bereich vorherrschend, nachdem im Geschäftsjahr 2004 hier die städtebau­lichen Voraussetzungen durch die jeweilige Satzungskraft der Bebauungspläne erreicht worden ist.

Die Straßen Am Brockhoff, Am Piepenstrang und die Verlängerung Dalbker Allee, nördlich (3. Bauab­schnitt) konnten mit dem Schmutz? und Regenwasserkanal sowie mit Baustraßen einschließlich der Grund­versorgung mit Strom, Wasser und Gas versehen werden.

Der gleiche Erschließungsstand ist für das Baugebiet Keilerweg erreicht worden.

Im Gewerbegebiet Am Beckhof sind ebenfalls viele Erschließungsarbeiten durchgeführt worden. Diese haben sich im Wesentlichen auf die Verbreiterung der Gildemeisterstraße, die An? und Verlegung von Rad? und Fußwegen, die Neugestaltung und Verlegung der Falkenstraße als Stadtverbindungsstraße und die Ver­legung von Schmutz? und Regenwasserkanälen bezogen. Die erheblichen Anstrengungen aller Beteiligten haben dazu geführt, dass der Nahversorgungsdiscounter Aldi pünktlich Mitte Dezember 2005 den Verkauf aufnehmen konnte. Die verkehrlichen Infrastrukturmaßnahmen sind fast gänzlich zur Verfügung gestellt worden; Straßenmarkierungen und Verkehrsregelungen sind noch vorzusehen.

Für das von der Ravensberger Heimstättengesellschaft am 10.08.2004 erworbene Grundstück Keiler­weg/Sprungbachstraße ist das Bebauungsplanverfahren eingeleitet und bis zur Entwurfsreife begleitet worden. Mit der Rechtsgebung durch den Rat der Stadt Bielefeld rechnen wir im Mai 2006. Das Gelände ist bereits vermessen und es sind Grundstücke bereits veräußert worden.

Für das Bebauungsplangebiet I/St 19.1 „Wohngebiet Württemberger Allee“ ist das nach EU?Recht ab März 2005 notwendige Artenschutzgutachten unter besonderer Berücksichtigung der Fledermausbetrachtung erstellt worden. Die mit dieser Fragestellung zusätzlich befassten Fachbüros Landschaft + Siedlung, Reck­linghausen, und FÖA Landschaftsplanung Dr. Jochen Lüttmann, Trier, haben die umfangreichen Erhe­bungen und Begutachtungen mit Lösungsvorschlägen erbracht. Hinsichtlich der Darstellung und des Nach­weises der A+E?Flächen, die grundsätzlich für das Scoopingverfahren von uns in einer Größenordnung von Ausgleichsflächen 17,84 ha und gesamte Aufforstungsfläche von 29,22 ha nachgewiesen worden sind, sind umfangreiche katastermäßige Arbeiten erforderlich geworden. Mit den Eigentümern dieser Flächen werden kurzfristig Verträge abgeschlossen. Die Rechtskraft tritt jedoch erst dann ein, wenn der Bebauungsplan I/St 19.1 nicht anfechtbar ist. Insoweit wird die aufschiebbare Bedingung für diese schuldrechtlichen gegen­seitigen Verträge vorgesehen. Öffentlich?rechtlich wird mit der Stadt Bielefeld ein Folgemaßnahmenvertrag abgeschlossen. Der Rat der Stadt Bielefeld wird sich abschließend mit dem Bebauungsplan im März 2006 zur Abstimmung über die Satzung und damit über die Rechtskraft beschäftigen. Da im Falle der Satzungs­zustimmung mit einer Verbandsklage der Naturschutzverbände möglicherweise zu rechnen ist, haben wir uns in einer schriftlichen Erklärung insoweit selbst beschränkt, dass wir erst 2007 mit der Umsetzung des Bebauungsplanes beginnen werden. Im Falle einer Klage soll den Klageerhebern genügend Zeit zu deren Vorbereitung eingeräumt werden.

Verkauf von Grundstücken

Im Bebauungsplan I/St 22 2+3 „Wohngebiet Dalbker Allee“ sind für alle verfügbaren Grundstücke Verträge mit den Bauherren geschlossen worden. In 2005 wurden 22 Grundstücksverträge mit einer Gesamtgröße von 7.981 m² veräußert. Die von Anfang an praktizierte Bauberatung durch das Büro Drees und Huesmann, Planer, Sennestadt ist auch in jetzigen Verkaufsfällen konsequent verfolgt worden.

Im Bebauungsplangebiet I/St 39 „Wohngebiet Keilerweg“ sind von uns erhebliche Sandauffüllungen im fast gesamten westlichen Gebiet aufgebracht worden. Es sind 4 Grundstücke veräußert worden mit einer Gesamtfläche von 1.745 m². Bekanntlich streben wir hier an, nur freistehende Häuser mit einem größeren Grundstücksanteil errichten zu lassen. Hier sind verstärkt Marketingmaßnahmen vorgesehen, um für das Motto „Wohnen in Sennestadt“ auch überbezirklich zu werben.

Im Bebauungsplan I/St 35 „Gewerbegebiet Am Beckhof“ ist bisher nur der Verkauf des Aldi?Grundstücks mit einer Größe von 6.227 m² erfolgt. Der Gesamterlös ist im April 2005 geflossen. Auch hier sind verstärkt Ansiedlungen zu preferieren.

Ankauf von Grundstücken

Der Ankauf der Industriebrache Schilling, Altmühlstraße, ist vertraglich am 16.02.2005 erfolgt. Der wirt­schaftliche Übergang erfolgt erst, wenn gutachterlich nachgewiesen ist, dass alle Gebäude, Fundamente, Kanäle, Leitungen etc. abgerissen und auch alle Altlasten entsorgt sind.

Weitere Arbeitsschwerpunkte

Es hat sich herausgestellt, dass die Sanierung des Sennestadthauses immer dringender wird, um eine konti­nuierliche Vermietung mittel- und langfristig sicherzustellen sowie die Bausubstanz des städtebau­lichen Wahrzeichens des Stadtbezirks zu erhalten. Es sind im baulichen Bereich die Varianten 3 und 4 der Planung des beauftragten Architekturbüros EHW, Bielefeld-Brackwede, ingenieurmäßig aufzubereiten und die Möglichkeiten der Finanzierung unter Einbeziehung der Gewährung einer kommunalen Ausfallbürg­schaft darzustellen. Eine Entscheidung des Aufsichtsrats über die Realisierung bzw. den Umfang wird anschließend erwartet. Die normalen Unterhaltungsarbeiten (auch Stau der feuer- und sicherheitstechnischen Mängel) sind weitestgehend abgearbeitet und aus laufendem Aufwand bestritten worden.

Die Abriss- und Recyclingarbeiten der Industriebrache Schilling sind im Einvernehmen mit dem bisherigen Flächeneigentümer, dem Umweltamt der Stadt Bielefeld, dem beauftragten Umweltfachbüro Slomka und Harder, Hannover, und der vom bisherigen Flächeneigentümer beauftragten Abrissfirma Landwehr sowohl zeitlich als auch qualitativ ohne Einschränkungen und Schwierigkeit abgewickelt worden. Mit einer Über­gabe des Geländes und damit dem wirtschaftlichen Übergang ist zum 01.08.2006 zu rechnen.

Die Grundstücke im Bebauungsplan Dalbker Allee, 1. und 2. Bauabschnitt, sind von den Erwerbern schon seit längerer Zeit errichtet und bezogen worden. Die Ausbaustandards und die Fachplanungen sind festge­legt. Nach einer Ortsbesichtigung hat der Aufsichtsrat einen grundsätzlichen Straßenausbauplan vorgegeben. Für die Enderschließung ist jedoch wichtigste Prämisse, dass alle Hochbauten errichtet sind, so dass Beschädigungen der fertigen Anlage durch schwere Baufahrzeuge ausgeschlossen sind. Das Ingenieurbüro Röver, Gütersloh, ist beauftragt, für alle Straßen des v. g. Bereichs das Leistungsverzeichnis und die Aus­schreibung vorzubereiten, so dass die Vergaben im Aufsichtsrat im Frühjahr 2006 möglich sind. Mit den Arbeiten sollte abschnittsweise ab Herbst 2006 begonnen werden.

Im Bebauungsplan I/St 22.3 „Dalbker Allee, 3. Änderung“ sind die Schmutz? und Regenwasserkanäle, die Baustraßen und die Grundversorgung im südlichen Teil zwischen Dalbker Allee und Gildemeisterstraße zu realisieren. Gleichzeitig wird die Planung einschließlich der Baugenehmigung für die Lärmschutzanlage parallel zur Gildemeisterstraße zwischen Am Brockhof und Schlinghofstraße angestrebt. Anschließend wird mit der Umsetzung begonnen werden.

Die Versicherungen für alle Immobilien sind neu strukturiert worden. Es sind zeitgemäße Leistungen in den Bereichen Feuer, Sturm, Leitungswasser, Inventar und Überspannungsschäden und deutlich reduzierte Prämien vereinbart worden. Hinsichtlich des Sennestadthauses ist die Mitgliedschaft in der Feuerschutz­gemeinschaft Rheinland/Westfalen aufgegeben worden.

3.         Lage der Gesellschaft

Ertragslage

Im Wesentlichen wird die Ertragslage der Gesellschaft durch die Erlöse aus der Veräußerung von Grund­stücken und den damit zusammenhängenden Aufwendungen aus Grundstücksabgängen beeinflusst. Der Verkaufserlös für das Gewerbegrundstück Am Beckhof konnte realisiert werden. In 2005 konnte aus den Grundstücksgeschäften eine Überdeckung von 473 TEUR erzielt werden.

Die Vermietung der im Anlagevermögen befindlichen Gebäude ist ein weiterer Geschäftsbereich. Unter Berücksichtigung der direkten Kosten und der Abschreibungen ergibt sich in diesem Segment eine Über­deckung von 43 TEUR (in Vorjahren Überdeckung von 132 TEUR). Ursache für den Rückgang sind die erstmalig angefallenen Zinsaufwendungen für das Sennestadthaus für das gesamte Geschäftsjahr sowie erhöhte Ausgaben für Instandhaltungen der Immobilie.

Das Finanzergebnis wird weiterhin durch geringe Zinseinnahmen und gestiegene Zinsaufwendungen gekennzeichnet. Die weitere Erhöhung der Zinslast ist im Erwerb der Immobilie Schilling begründet. Es ergibt sich hier eine Unterdeckung von 177 TEUR.

Insgesamt ergibt sich ein Jahresüberschuss von 41 TEUR.

Finanz- und Vermögenslage

Aufgrund der genannten Aktivitäten sind in 2005 beträchtliche Mittel für Anzahlungen auf Grundstücke und Nebenkosten hierzu (EUR 2,2 Mio) sowie für noch abzurechnende Erschließungskosten (EUR 1,8 Mio) abgeflossen. Dem gegenüber stehen Einzahlungen aus der Veräußerung von Grundstücken, die den Erschließungskostenanteil beinhalten. Aus der laufenden Geschäftstätigkeit ergibt sich ein negativer Cash Flow von EUR 1,6 Mio. Durch die planmäßige Aufnahme weiterer Darlehen (EUR 3,1 Mio) konnten wir die Zahlungsfähigkeit jederzeit sicherstellen.

Die Bilanzsumme ist gegenüber dem Vorjahr von EUR 9,8 Mio auf EUR 14,5 Mio angestiegen. Die Eigen­kapitalquote ist daher von 44,3 % zum 31.12.2004 auf nunmehr 30,2 % gesunken.

4.         Nachtragsbericht

Nach dem Bilanzstichtag sind keine weiteren Vorgänge von besonderer Bedeutung eingetreten, die Aus­wirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage haben.

5.         Voraussichtliche Entwicklung und Chancen und Risiken

Voraussichtliche Entwicklung

Mit dem für das Wirtschaftsjahr 2006 beschlossenen Wirtschaftsplan ist die zukünftige Entwicklung vorge­zeichnet. Insbesondere sind folgende bilanzwirksamen Aktivitäten geplant:

• Erwerb von Grundstücken im Baugebiet Dalbker Allee für sämtliche noch erforderlichen Verkehrs­flächen sowie von WA-Flächen. (Gesamtfläche Verkehr = 3.500 m², WA-Fläche = 5.087 m²)
• Zahlung der Schlussrate für die Industriebrache Schilling und damit Eigentumsumschreibung auf die Sennestadt GmbH
• Errichtung von Kanälen und Baustraßen für das Baugebiet Dalbker Allee, 3. Änderung südlicher Bereich
• Errichtung Lärmschutzwall und -wände entlang der Gildemeisterstraße.
• Enderschließung im Baugebiet Dalbker Allee, 1. Änderung

In der Zusammenfassung stellen sich die wesentlichen geplanten Mittelabflüsse wie folgt dar:

Zur Finanzierung sind folgende wesentliche Mittelzuflüsse eingeplant:

Unter Berücksichtigung aller Aktivitäten ist im Erfolgsplan 2006 ein Überschuss von 45 TEUR geplant.

Die mittelfristige Finanzplanung für die Jahre bis 2010 ist vom Aufsichtsrat genehmigt worden und ermöglicht uns, die begonnenen und geplanten Projekte zu verwirklichen.

Chancen der zukünftigen Entwicklung

Für die Entwicklung der Sennestadt und der Gesellschaft ergeben sich Chancen aus dem möglichen Ankauf weiterer Grundstücke in den bestehenden Baugebieten.

Der Bebauungsplan I/St 22.1 „Wohngebiet Dalbker Allee“ sieht südlich der Dalbker Allee zwischen den Straßen Am Wiesenhof und Am Schlingvenn vor, dass eine zweizügige Grundschule einschließlich einer Doppelturnhalle errichtet werden kann. Es hat sich herausgestellt, dass aufgrund der aktuellen Schüler­zahlen, auch unter Berücksichtigung der demografischen Entwicklung, diese Schule nicht mehr erforderlich ist, da die Schülerzahlen diese Investition nicht mehr rechtfertigen. Die Stadt Bielefeld, Immobilienservice­betrieb, hat uns ein Kaufangebot über die 5.840 m² große Fläche unterbreitet. Der Aufsichtsrat hat im Wirt­schaftsplan 2006 dem Ankauf zugestimmt. Die Bezirksvertretung Sennestadt hat jedoch nach Mehrheitsbe­schluss dieser Umwidmung des Geländes nicht zugestimmt. Es bleibt abzuwarten, wie sich abschließend das politische Votum darstellen wird.

Von einem privaten Flächeneigentümer sind im Bebauungsplan I/St 22.3, südlich Dalbker Allee, noch weitere 3.500 m² Verkehrsfläche zu erwerben. Es ist nach dem Verhandlungsstand auch der Ankauf von 11 Grundstücken mit 5.087 m² Fläche vorgesehen. Falls es gelingt, die Flächen zu erwerben, liegen für diese Grundstücke mehrere Kaufoptionen bereits vor.

Risiken der zukünftigen Entwicklung

Bei der Vermarktung der im Bestand befindlichen Grundstücke ergeben sich Absatzrisiken, die insbeson­dere von der zukünftigen konjunkturellen Entwicklung und der Nachfrage nach Eigenheimen beeinflusst werden. Aus laufenden Projekten ergeben sich spezielle Risiken, die, soweit möglich, im Rahmen von Rückstellungen berücksichtigt sind.

Die zukunftsorientierte Bewirtschaftung des Sennestadthauses ist mit einem erheblichen Sanierungsstau verbunden. Es ist abzusehen, dass nach Untersuchung des Architekturbüros EHW, Bielefeld-Brackwede, EUR 2,3 Mio aufzuwenden sind. Eine Entscheidung über den Umfang und den Zeitpunkt der Sanierung des Gebäudes ist noch nicht getroffen worden.

Aufgrund der zahlreichen Aktivitäten in den verschiedenen Baugebieten wird besondere Aufmerksamkeit darauf gerichtet, dass die Erschließungsmaßnahmen im zeitlichen Bezug zur Vermarktung der Grundstücke vorgenommen werden, um die Liquidität der Gesellschaft nicht zu gefährden.

Bielefeld, den 21. Februar 2006

Sennestadt Gesellschaft mit beschränkter Haftung

gez. Bernd Güse