Lagebericht

für das Geschäftsjahr 2004

der Sennestadt GmbH, Bielefeld

1.         Öffentliche Zwecksetzung und Gemeinnützigkeit

Gegenstand der Gesellschaft ist die Planung der Sennestadt in der Gemarkung Sennestadt der Stadt Bielefeld und die Durchführung der entsprechenden Maßnahmen zur Realisierung der Projekte.

Die Gesellschaft verfolgt ausschließlich und unmittelbar gemeinnützige Zwecke. Ihr Geschäftsbetrieb ist nicht auf die Erzielung eines Gewinnes gerichtet. Die Gesellschaft ist mit dem Freistellungsbescheid vom 24. Mai 2004 des Finanzamtes Bielefeld von der Körperschaftsteuer und von der Gewerbesteuer für die Geschäftsjahre 2001 bis 2003 befreit. Für die Folgejahre wird ebenfalls die Steuerbefreiung beantragt.

2.         Geschäftsverlauf und Lage der Gesellschaft

a.         Geschäftsverlauf

Die Gesellschaft kann auf ein sehr ereignisreiches Geschäftsjahr 2004 zurückblicken. Ein besonderer Schwerpunkt war die Realisierung der mittelfristigen Aufgaben

• Dalbker Allee, 3. Änderung (I/St 22.3)
• Gewerbegebiet Am Beckhof (I/St 35)
• Wohngebiet Keilerweg (I/St 39)
• Wohngebiet Württemberger Allee (I/St 19.1)

Für die Bebauungspläne Dalbker Allee, Gewerbegebiet Am Beckhof und Wohngebiet Keilerweg konnte durch den Rat der Stadt Bielefeld Satzungsrecht geschaffen werden.

Das Wohngebiet Württemberger Allee ist in umfangreichen und fachdisziplinübergreifenden Gutachten bis zum Planungsstand “Offenlage Entwurfsbeschluss” gebracht worden. Die städteplanerische Auswertung aus der Offenlage stellt sich so dar, dass von dem Staatlichen Amt für Umwelt? und Arbeitsschutz und den Stadtwerken Bielefeld Empfehlungen und Bedenken vorliegen, der BUND als anerkannter Naturschutzver­band (auch für NAbu, NWV, Pro Grün) die grundsätzliche Frage des Planungserfordernisses und des Abwägungsgebotes stellt, Einwendungen von Bürgern zu vielen Einzelthemen vorliegen sowie nach EU?Recht ab März 2005 der Artenschutz unter besonderer Berücksichtigung der Fledermausbetrachtung abzuarbeiten ist. Aufträge für diese zusätzliche Fragestellung sind an das Büro Landschaft + Siedlung, Recklinghausen, und FÖA Landschaftsplanung Dr. Jochen Lüttmann, Trier, ergangen. Das Gut­achten wird im Oktober 2005 vorliegen, so dass danach das Bebauungsplanverfahren zum Abschluss ge­bracht werden kann.

Verkauf von Grundstücken

Nach formeller Rechtskraft des Bebauungsplanes Gewerbegebiet Am Beckhof ist der Erschließungsvertrag mit der Stadt Bielefeld abgeschlossen worden. Im Dezember 2004 ist das gesamte Baufeld geräumt worden.

Der Grundstücksvertrag zur Ansiedlung eines Lebensmitteldiscounters ist am 21.10.2004 in Essen beur­kundet worden. Der vereinbarte Kaufpreis fließt nach Erteilung der Baugenehmigung, die für Anfang April 2005 erwartet wird.

Der überwiegende Teil des Bebauungsplangebietes Dalbker Allee ist bereits veräußert worden, insgesamt an 28 Käufer mit ca. 9.800 m² Grundstücksfläche. Diese Grundstücke sowie die Verkehrs? und Grünflächen sind gebildet, vermessen und katastermäßig zum Abschluss gebracht worden. Zuvor sind im gesamten Gebiet Dalbker Allee Wegerechte, die aus den Jahren 1929/30 und 1954 stammten, für 25 Einzelberechtigte zur Löschung gebracht worden.

Mit der Stadt Bielefeld konnte der Erschließungskostenvertrag für das 5.840 m² große Schulgrundstück in Dalbke abgeschlossen werden.

Ankauf von Grundstücken

Das Grundstück Keilerweg 60 konnte von der Ravensberger Heimstättengesellschaft mbH am 10.8.2004 erworben werden. Der bisherige Eigentümer hatte zuvor das darauf stehende Hochhaus abgerissen und das gesamte Gelände wieder verfüllen lassen. Es ist beabsichtigt, einen neuen Bebauungsplan unter dem Titel “Wohnen Am Sprungbach” aufzustellen.

Von der Stadt Bielefeld – Immobilienservicebetrieb – sind die zur Realisierung notwendigen Flächen der 3. Änderung Dalbker Allee am 27.10.2004 in einer Größe von 5.314 m² erworben worden.

Von der Bundesrepublik Deutschland - Bundesvermögensamt Bielefeld - wurden Flächen für Erschlie­ßungszwecke im Bebauungsplan Am Beckhof in einer Größe von 5.028 m² angekauft.

Zur Straßenverlegungen Am Beckhof (Falkenstraße) und für die Anlegung eines 440 m langen Lärm­schutzwalles, sind von zwei Eigentümern insgesamt 9.093 m² erworben worden.

Die genehmigte Aufforstungsfläche am Dissenkamp konnte im Einvernehmen mit dem Staatlichen Forstamt Bielefeld abgeschlossen werden. Für den Bebauungsplan Travestraße ist die geforderte 5.200 m² fertige Aufforstungsfläche damit nachgewiesen. Es stehen außerdem nunmehr weitere 14.800 m² fertige Auf­forstungsfläche für andere Bebauungspläne zur Verfügung.

Weitere Arbeitsschwerpunkte

• Die Finanzierung des Sennestadthauses konnte 2004 endgültig sichergestellt werden. Im Geschäfts­jahr 2004 wurde ein geringer Teil der notwendigen Reparaturen durchgeführt. Alle Wartungsverträge sind von der Stadt Bielefeld übernommen bzw. angepasst worden. Im Bereich des Versicherungs­schutzes sind die Überlegungen noch nicht abgeschlossen.
• Die Baufeldräumungen in allen Baugebieten sind planmäßig angelaufen und werden im März 2005 abgeschlossen.
• Die Kanäle und Baustraßen sind in einem Teilbereich des Baugebietes Dalbker Allee, 3. Änderung reali­siert worden.
• Die Verhandlungen mit dem Flächeneigentümer des Schillinggeländes sind nach Genehmigung durch den Aufsichtsrat in 2004 sowie der Gewährung einer Kommunalbürgschaft durch die Stadt Bielefeld am 18.2.2005 abgeschlossen worden. Die Fremdfinanzierung ist gesichert. Bis zum 30.9.2007 wird das Gelände geräumt, von Altlasten befreit und wieder sauber verfüllt an die Sennestadt GmbH übergeben.
• Die Realisierung der Privatstraße Am Grund gestaltet sich nach wie vor als schwierig, da die emotio­nalen Interessen der Anlieger sehr konträr sind. Es zeichnet sich jedoch eine Realisierungschance ab.

b.         Lage der Gesellschaft

Die Ertragslage der Gesellschaft wird im wesentlichen durch die gestiegenen Erlöse aus der Veräußerung von Grundstücken sowie den damit zusammenhängenden Aufwendungen aus Grundstücksabgängen beein­flusst. Der Verkauf eines Gewerbegrundstückes Am Beckhof konnte entgegen der Planungen für 2004 noch nicht realisiert werden, sondern wird erst in 2005 ergebniswirksam. In 2004 wurde aus den Grundstücks­geschäften eine Überdeckung von TEUR 406 erzielt.

Ein weiterer Geschäftsbereich ist die Vermietung der im Anlagevermögen befindlichen Gebäude. Unter Abzug der direkten Kosten und der Abschreibungen ergibt sich in diesem Bereich eine Überdeckung von TEUR 132.

Das Finanzergebnis ist durch verminderte Zinseinnahmen und gestiegene Zinsaufwendungen für die neu aufgenommenen Darlehn deutlich gesunken. Ursache ist der hohe Finanzbedarf der Gesellschaft zum Ende des Vorjahres u.a. für die Anschaffung des Sennestadthauses.

Insgesamt ergibt sich ein operativer Bilanzüberschuss von TEUR 196, der um Risikorückstellungen für das Gewerbegebiet Am Beckhof (TEUR 180) und das Wohngebiet Württemberger Allee (TEUR 225) gemindert wird. Das Geschäftsjahr 2004 schließt mit einem Verlust von TEUR 209 ab, damit konnte der geplante Gewinn von TEUR 435 nicht erreicht werden.

Aufgrund der erhöhten Aktivitäten in 2004 ist die Bilanzsumme gegenüber dem Vorjahr angestiegen. Die Eigenkapitalquote ist daher und auch wegen des Jahresfehlbetrages von 52,4 % zum 31.12.2003 auf nun 44,3 % gesunken.

3.         Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung

a.         Wirtschaftsplan 2005

Die zukünftige Entwicklung ist mit dem für das Jahr 2005 beschlossenen Wirtschaftsplan vorgezeichnet. Insbesondere sind folgende bilanzwirksamen Aktivitäten geplant:

• Erwerb von Grundstücken im Baugebiet Dalbke für sämtliche noch erforderlichen Verkehrs? und Grün­flächen von einem Eigentümer, Gesamtfläche ca. 6.000 m²
• Zahlung der Schlussrate für das Baugebiet Keilerweg und damit Eigentumsumschreibung des gesamten Erschließungsgebietes auf die Sennestadt GmbH
• Errichtung von Kanälen und Baustraßen für die Baugebiete Dalbker Allee, 3. Änderung, Gewerbegebiet Am Beckhof und Wohngebiet Keilerweg
• Erwerb der Immobilie Schilling mit Nebenkosten, vertragliche Anzahlung
• Sanierung Sennestadthaus, 1. Rate

In der Zusammenfassung stellen sich die wesentlichen geplanten Mittelabflüsse wie folgt dar:

Zur Finanzierung sind folgende wesentliche Mittelzuflüsse eingeplant:

Unter Berücksichtigung aller Aktivitäten ist im Erfolgsplan 2005 ein Überschuss von TEUR 54 geplant.

b.         Risiken der künftigen Entwicklung

Aus laufenden Projekten ergeben sich Risiken, die soweit möglich bereits im Jahresabschluss 2004 im Rahmen von Rückstellungen berücksichtigt sind.

Das Gewerbegebiet Am Beckhof wird von der Sennestadt GmbH gemeinsam mit den von Bodelschwingh­schen Anstalten Bethel entwickelt. Diese tragen im Rahmen der Erschließung 60 % der Kosten ent­sprechend ihres Grundstücksanteils an der Entwicklungsfläche. Mit zunehmender Detaillierung der Pla­nungen sind aufgrund von Umweltschutzforderungen der Stadt Bielefeld größere Flächen aus dem ursprünglich geplanten Entwicklungsgebiet zurück genommen worden. Bezogen auf die im Eigentum der Sennestadt GmbH befindlichen Flächen bedeutet das, dass von ursprünglich ca. 30.000 m² Fläche lediglich ca. 24.000 m² gewerblich genutzt werden können. Auch von der ursprünglich verwertbaren Fläche der von Bodelschwinghschen Anstalten Bethel dürfen ca. 5.000 m² aufgrund umweltrechtlicher Bedenken nicht gewerblich genutzt werden. Da die Erschließungsanlagen jedoch in unverändertem Umfang errichtet werden, sind die Erschließungskosten pro Quadratmeter erheblich gestiegen. Bei der derzeitigen Marktsituation er­scheinen die vom Aufsichtsrat beschlossenen kostendeckenden Vermarktungspreise nicht realisierbar, daher wurde eine Risikorückstellung von TEUR 180 vorgenommen.

Mit dem Ausgang der Kommunalwahl im Herbst 2004 sind im Rat der Stadt Bielefeld Mehrheitsverhält­nisse entstanden, die die über Jahre politisch umstrittene Realisierung des Bebauungsplanes Württemberger Allee in Zweifel ziehen lassen. Bis zum Ende des Jahres 2004 sind über TEUR 200 für die Realisierung des Bebauungsplanes Württemberger Allee aufgewendet worden, die sich mit Beauftragung einer Fledermaus­untersuchung und eines weiteren Artenschutzgutachtens zu Beginn des Jahres 2005 voraussichtlich auf etwa TEUR 225 erhöhen werden. Da eine Refinanzierung dieses Betrages nur realistisch ist, wenn der Bebau­ungsplan Württemberger Allee rechtskräftig wird, muss im umgekehrten Falle mit einem Verlust dieses Betrages gerechnet werden, der im Jahresabschluss 2004 als Risikorückstellung berücksichtigt ist.

Die zukunftsorientierte Bewirtschaftung des Sennestadthauses ist mit einem erheblichen Sanierungsstau verbunden. Es ist abzusehen, dass der zunächst angenommene Sanierungsstau in Höhe von TEUR 450 nicht realistisch ist. Auf Grundlage eines Angebotes ergeben sich alleine für die Fenster- und Balkonsanierung Kosten in Höhe von etwa EUR 1 Mio.

Aufgrund der zahlreichen Aktivitäten in den verschiedenen Baugebieten wird besonders Aufmerksamkeit darauf gerichtet, dass die Erschließungsmaßnahmen im zeitlichen Bezug zur Vermarktung der Grundstücke vorgenommen werden, um die Liquidität der Gesellschaft nicht zu gefährden.

Bielefeld, den 18. März 2005

Sennestadt Gesellschaft mit beschränkter Haftung

gez. Bernd Güse