2010
Lagebericht
für das Geschäftsjahr 2010
der Sennestadt Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Bielefeld
- Gegenstand und Zwecksetzung des Unternehmens
Gegenstand und öffentliche Zwecksetzung der Gesellschaft sind die Planung der Sennestadt in ihrer Gemarkung Sennestadt der Stadt Bielefeld, ihre Durchführung und alle hierzu erforderlichen Geschäfte, insbesondere auch der An- und Verkauf von Grund und Boden, die baureife Aufschließung von Grundstücken zur Gewinnung von Bauland sowie die Verpachtung und sonstige Verwertung von Grundstücken.Die Gesellschaft verfolgt ausschließlich und unmittelbar gemeinnützige Zwecke.
Ihr Geschäftsbetrieb ist nicht auf die Erzielung eines Gewinns gerichtet.
- Geschäftsverlauf
Das Geschäftsjahr 2010 ist geprägt durch:
- Die Entwicklung und Vermarktung der Baugebiete in Sennestadt
- Die Vermietung und Verpachtung
- Das Engagement im Stadtumbauprozess Sennestadt
- Die Sanierung des Gebäudes Elbeallee 70 aus Mitteln des Konjunkturpakets II
Personalsituation
Die Gesellschaft arbeitet seit dem 01.10.2006 mit Herrn Bernhard Neugebauer als alleinigem Geschäftsführer, Herrn Uwe Scheele, der im Rahmen einer geringfügigen Tätigkeit seit dem 01.01.2007 die Prokura wahrnimmt und mit der Assistentin der Geschäftsführung Frau Beatrix Richter.
Baugebiete
Die Sennestadt GmbH präsentiert sich im Internet (www.sennestadt-gmbh.de) und nutzt das Internetportal Immowelt sowie örtliche und überörtliche Anzeigenblätter und die Immobilientage in der Stadthalle Bielefeld, um auf ihre Aktivitäten hinzuweisen. Dies ist immer mit einer Imagewerbung für den Stadtbezirk Sennestadt verbunden.
Im Baugebiet Dalbker Allee ist das ehemalige Schulgrundstück erschlossen worden. Von den 12 Grundstücken für Einfamilienhäuser sind 8 bereits verkauft worden. Darüber hinaus konnten 3 Grundstücke für Doppelhaushälften vermarktet werden. Entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplanes ist eine Ausgleichsfläche am Rand des Baugebietes aufgeforstet worden. Die Lärmschutzwälle an der Paderborner Straße und der Morsestraße wurden nach mehrjähriger Pflege an die Stadt Bielefeld übergeben.
Im Baugebiet Keilerweg konnte kein Grundstück verkauft werden. Erschließungsmaßnahmen wurden nicht getätigt.
Im Baugebiet Sprungbachstraße / Ecke Keilerweg ist ein Gebäude mit neun Sozialwohnungen fertig gestellt und bezogen worden. Es stehen noch zwei Grundstücke für Doppelhaushälften zum Verkauf.
Im Gewerbegebiet Am Beckhof ist die Vermarktung von Gewerbeflächen weiterhin schwierig. Im Zuge des knappen Angebotes von Gewerbeflächen in Bielefeld insgesamt nimmt die Zahl der Interessenten zu. Ein Grundstück in der Größe von 2.100 m² ist verkauft worden. Um die Erschließung des Geländes fortsetzen zu können, haben die von Bodelschwinghschen Stiftungen mit dem Abriss früherer Anstaltsgebäude begonnen.
Für die Entwicklung des Schillinggeländes liegen im Zusammenhang mit dem Förderprojekt Stadtumbau Sennestadt inzwischen zahlreiche Rahmendaten vor. Die Sparkasse Bielefeld als Eigentümerin der benachbarten Fläche wird sich an der Entwicklung nicht beteiligen, jedoch kooperieren, wenn für die Planung Teile ihrer Fläche benötigt werden. In einer Bedarfsanalyse mit Akteuren der Wohnungswirtschaft ist die Notwendigkeit zur Umgestaltung der Paderborner Straße als Voraussetzung für eine Flächenentwicklung benannt worden. Eine hierzu von der Sennestadt GmbH beauftragte Vorplanungsstudie hat bereits zu Absprachen mit Straßen NRW und der Stadt Bielefeld geführt. Eine anschauliche Detaillösung zur oberirdischen Querung der L 756 in Form einer „Landschaftsklammer“ zeigt das prämierte Büro Scape Landschaftsarchitektur im Rahmen eines freiraumplanerischen Wettbewerbs zum Stadtumbau Sennestadt auf.
Vermietung und Verpachtung
Im Anlagevermögen der Sennestadt GmbH befinden sich 26 verpachtete Grabelandgrundstücke am Ramsbrockring in einer Gesamtgröße von 8.211 m² und darüber hinaus 3 Erbpachtgrundstücke im Wochenendgebiet Markengrund.
Das Gebäude Elbeallee 70 befindet sich seit der Errichtung im Jahr 1957 im Eigentum der Sennestadt GmbH. Es ist im Erdgeschoss an die Stadt Bielefeld für die Stadtteilbibliothek sowie im Untergeschoss an den Sennestadtverein e. V. vermietet. Nach der Sanierung im Rahmen des Konjunkturpakets II wird eine Mietanpassung zur Refinanzierung des Eigenanteils der Sennestadt GmbH vorgenommen.
Das Gebäude Sennestadtring 15a ist im Obergeschoss an das Stadtteilmanagementbüro vermietet. Im Untergeschoss befindet sich ein kleiner Fernsehladen. Die größere leer stehende Fläche im Untergeschoss ist an einen Solidar-Shop vermietet worden – in der Startphase zunächst zu sehr günstigen Konditionen.
Das Sennestadthaus ist bis auf wenige Einzelbüros voll vermietet.
Stadtumbau Sennestadt
Die Sennestadt GmbH ist aufgrund ihrer städtebaulichen Entwicklungsaufgabe für den Stadtbezirk Sennestadt im Steuerungsgremium des Stadtumbauprozesses vertreten und wirkt bei nahezu allen Maßnahmenvorschlägen mit.
Die Ufergestaltung des Sennestadtteiches mit Seeterrassen und Lunagarten befindet sich in der Realisierungsphase. Die Maßnahme wird von der Sennestadt GmbH als Eigentümerin der Flächen kostenneutral bearbeitet.
Im Arbeitskreis Wohnen beteiligt sich die Sennestadt GmbH an der Konkretisierung und Umsetzung der Ergebnisse des gesamtstädtischen Prozesses Masterplan Wohnen im Stadtbezirk Sennestadt. Erkenntnisse des Arbeitskreises werden Grundlagen für die anstehende Entwicklung des Schillinggeländes sein.
Die Bemühungen um die Stärkung der Attraktivität des Handels und der Nahversorgung werden fortgesetzt.
Konjunkturpaket II
Die energetische Sanierung des im Eigentum der Sennestadt GmbH befindlichen Gebäudes der Stadtteilbibliothek Sennestadt ist abgeschlossen worden. Das kalkulierte Budget von 285 T€ wurde dabei eingehalten. Die Maßnahme wird im Jahr 2011 mit der Stadt Bielefeld abgerechnet.
Masterplan WohnenDie Sennestadt GmbH ist seit 2006 im gesamtstädtischen kooperativen Prozess Masterplan Wohnen involviert.
- Lage der Gesellschaft
Ertragslage
Bei der Vermarktung von Grundstücken ist ein Grundstück mehr vermarktet worden als geplant – die verkaufte Fläche blieb jedoch um ca. 1.000 m² hinter den Erwartungen zurück. Insgesamt bleiben die Erlöse aus Grundstücksverkäufen damit hinter der Planung zurück. Es kann eine Überdeckung von 181 T€ (Vorjahr 31 T€) erzielt werden.
Die Steigerung der sonstige betriebliche Erträge gegenüber dem Planwert resultiert insbesondere aus Rückstellungsauflösungen und dem Zuschuss für die Sanierung des Gebäudes der Stadtteilbibliothek im Rahmen des Konjunkturpaketes II (253 T€). Die mit der Sanierung im Zusammenhang stehenden Kosten in Höhe von 285 T€ werden unter den sonstigen betrieblichen Aufwendungen ausgewiesen.
Auch der Ertrag (inkl. Nebenkostenerstattung) aus der Vermietung der im Anlagevermögen befindlichen Gebäude ist gegenüber dem Vorjahr um 112 T€ auf 638 T€ gestiegen. Hierfür ist insbesondere die Vermietung im Gebäude Sennestadtring 15a an einen Solidar-Shop ursächlich. Aus der Vermietung von Gebäuden kann insgesamt eine Überdeckung von 323 T€ (Vorjahr 253 T€) ausgewiesen werden.
Der Geschäftsbereich enthält wesentlich die Personalkosten und sonstige Aufwendungen. Im Personalaufwand sind auch Aufwendungen für die Altersversorgung und Weiterbelastungen von der Stadt Bielefeld enthalten.
Die Ertragslage wird auch durch die Veränderung von Rückstellungen beeinflusst. Für die Abrechnung der Sennestädter Zentrumssanierung mit der Stadt Bielefeld besteht weiterhin eine Rückstellung in Höhe von 100 T€ zur Kostenbeteiligung an nicht förderfähigen Aufwendungen der Stadt Bielefeld. Die Überarbeitung von Erschließungskostenkalkulationen erfordert die Auflösung der Rückstellung in Höhe von 100 T€ im Gewerbegebiet Beckhof und eine Erhöhung der bisherigen Rückstellung im Baugebiet Dalbker Allee um 140 T€ auf 740 T€. Außerdem ist die Versorgungsrückstellung um 15 T€ verringert worden.
Finanz- und Vermögenslage
Insgesamt wird ein Jahresüberschuss in Höhe von 29 T€ erzielt, der damit um 84 T€ höher als geplant ausfällt. Die Eigenkapitalquote verringerte sich von 15,8 % geringfügig auf 15,6 %.
Das lang- und mittelfristig gebundene Vermögen der Sennestadt GmbH besteht wesentlich aus den vermieteten Immobilien und beträgt 20,6 % (Vorjahr 21,4 %) der Bilanzsumme. Es hat sich um den Betrag der Abschreibungen verringert.
Das kurzfristig gebundene Vermögen setzt sich aus noch abzurechnenden Erschließungskosten, zum Verkauf bestimmten Grundstücken, Forderungen und liquiden Mitteln zusammen und erhöht sich geringfügig von 78,6 % auf 79,4 % der Bilanzsumme.
Die Bankdarlehen valutieren zum 31.12.2010 mit 6.146 T€ und machen damit 35,7 % (Vorjahr 37 %) der Bilanzsumme aus. Die von Grundstückskäufern erhaltenen Anzahlungen auf Erschließungskosten erhöhen sich um 408 T€ auf 6.933 T€ und betragen damit 40,2 % der Bilanzsumme.
Das lang- und mittelfristig gebundene Fremdkapital (Bankdarlehen, Anzahlungen für Erschließungskosten sowie Pensionsverpflichtungen) beträgt 76,5 % des Gesamtkapitals.
- Nachtragsbericht
Über diese Entwicklungen hinaus sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung eingetreten, die Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage haben.
- Voraussichtliche Entwicklung, Chancen und Risiken
Bei der Vermarktung der im Umlaufvermögen befindlichen Grundstücke ergeben sich Absatzrisiken, die von der konjunkturellen Entwicklung und der allgemeinen Nachfrage nach Eigenheimen und Gewerbegrundstücken beeinflusst werden. Aus laufenden Projekten ergeben sich spezielle Risiken, die soweit möglich, im Rahmen von Rückstellungen berücksichtigt worden sind.
Im Jahr 2011 werden für Erschließungsmaßnahmen insgesamt voraussichtlich 866 T€ investiert. Dem stehen geplante Einnahmen aus Grundstücksverkäufen in Höhe von 1.660 T€ gegenüber. Auf diese Weise wird die Liquiditätssituation der Gesellschaft weiter verbessert, um endfällige Darlehen künftig bedienen zu können.
>Die Konsolidierung der Gesellschaft wird mit dem Wirtschaftsplan 2011 und der mittelfristigen Finanzplanung bis 2015 weiter verfolgt. Erschließungsmaßnahmen in den einzelnen Baugebieten werden in den kommenden Jahren kontinuierlich abgearbeitet, um der aktuellen Kostensteigerung zu begegnen. Der Wirtschaftsplan 2011 sieht ein Defizit von 50 T€ vor. In der mittelfristigen Finanzplanung werden die Bestrebungen der Gesellschaft zur Bewältigung der strukturellen Probleme deutlich.
Im Rahmen des Förderprogramms „Stadtumbau West“ wird weiter daran gearbeitet, dem Stadtbezirk Sennestadt eine nachhaltige Zukunftsperspektive zu geben. Der erzielbare Imageeffekt wird die Vermarktung der baureifen Grundstücke voraussichtlich erleichtern.
Bielefeld, den 22.02.2010
Sennestadt Gesellschaft mit beschränkter Haftung
gez. Bernhard Neugebauer